南魚沼市で親から相続した実家が「築年数が古すぎて買い手がつかない」「遠方に住んでいて管理に行けない」――そんな悩みを抱えている方は決して少なくありません。
しかし、「売れないのだから仕方ない」と空き家を放置し続けることは、2023年の法改正以降、これまで以上に深刻なリスクを招く事態となっています。
特に、世界有数の豪雪地帯である南魚沼市では、積雪による建物倒壊や落雪事故のリスクが極めて高く、行政による監視・指導も他の地域と比べて厳格化しています。
実際に2024年12月には、市内で初となる空き家の全面解体（略式代執行）が実施されました。
本記事では、南魚沼市における空き家放置の具体的なリスク、特定空家等の認定基準、実際の行政指導事例、そして行政書士が提供できるサポート内容について、詳しく解説します。
1. 南魚沼市で空き家放置が招く「5つの深刻なリスク」
空き家を「そのうち何とかしよう」と先延ばしにしていると、所有者の想像を超える問題が次々と発生します。
① 固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性
現在、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。
しかし、後述する「特定空家」や「管理不全空家」に指定され、市から勧告を受けると、この優遇措置が即座に解除されます。
例えば、これまで年間2万円だった固定資産税が、翌年から12万円になる可能性があるということです。
何もしないまま放置するだけで、毎年の負担が6倍になるリスクがあります。
➡ 参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」
② 豪雪地帯特有の「落雪・倒壊事故」による損害賠償責任
南魚沼市の年間降雪量は平均で10メートルを超え、世界的にも有数の豪雪地帯です。
適切に管理されていない空き家の屋根に雪が積もり続けると、以下のような事故が発生するリスクがあります。
• 隣家への落雪による建物損壊
• 通行人への落雪による重傷・死亡事故
• 積雪荷重による建物全体の倒壊
こうした事故が発生した場合、所有者は民法717条の「工作物責任」により、損害賠償義務を負います。
管理を怠っていたことが原因で死亡事故などが起きれば、数千万円から1億円を超える賠償請求に発展するケースも実際に存在します。
「自分は遠方に住んでいるから関係ない」という言い訳は、法的には一切通用しません。
③ 「特定空家」認定後の行政代執行とその費用請求
管理が不十分な空き家は、市町村から「特定空家等」に認定される可能性があります。
認定されると、次のような段階的な措置が取られます。
⑴ 助言・指導（改善を促す通知）
⑵ 勧告（固定資産税の優遇解除）
⑶ 命令（改善命令、従わない場合は50万円以下の過料）
⑷ 行政代執行（市が強制的に解体し、費用を所有者に請求）
特に恐ろしいのは、行政代執行による解体費用（通常数百万円）が、後から所有者に全額請求されるという点です。
支払わない場合は財産の差し押さえなど、強制徴収の対象となります。
➡ 参考：南魚沼市「南魚沼市空家等対策計画」
④ 2024年4月から施行「相続登記の義務化」
2024年4月1日より、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記（名義変更）を行うことが義務化されました。
正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科されます。
つまり、「放置して逃げ切る」という選択肢は、制度上もはや存在しません。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
⑤ 近隣住民とのトラブル・訴訟リスク
空き家が原因で発生する問題は、行政指導だけではありません。
• 雑草や害虫の発生
• 不審者の侵入・治安悪化
• 景観の悪化による周辺地価の下落
こうした問題により、近隣住民から損害賠償請求や裁判を起こされるケースも増えています。
実際に他県では、空き家からの悪臭や害虫発生を理由に、数百万円の賠償を命じられた判例も存在します。
2. 2023年法改正で何が変わった？「管理不全空家」という新区分
2023年（令和5年）6月、空家等対策の推進に関する特別措置法が改正され、同年12月に施行されました。
この改正で新たに導入されたのが「管理不全空家」という区分です。
「管理不全空家」と「特定空家」の違い
| 区分 | 状態の目安 | 主なペナルティ |
| 管理不全空家 | 窓ガラスが割れている、外壁に亀裂、雑草が繁茂しているなど、放置すれば特定空家になる恐れがある状態 | 市からの勧告により固定資産税の減免解除 |
| 特定空家 | 倒壊の危険が著しい、衛生上有害、景観を著しく損なう、周辺の生活環境に不適切 | 固定資産税の増税に加え、50万円以下の過料、行政代執行（強制解体） |
つまり、以前は「特定空家」に認定されて初めて固定資産税の優遇が外れていましたが、現在は「管理不全空家」の段階で税制優遇が解除されるようになったのです。
これにより、より早い段階でペナルティが発動されるようになりました。
南魚沼市でも、国のガイドラインに基づき「南魚沼市特定空家等認定基準」を策定し、厳格な判断を行っています。
➡ 参考：南魚沼市「南魚沼市空家等対策計画」
3. 【実例】南魚沼市で実施された略式代執行の全容
「行政代執行なんて、本当に実施されるの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。
しかし、南魚沼市では実際に強制解体が行われています。
〈 2024年12月、市内初の全面解体（略式代執行） 〉
実施日： 2024年12月19日
場所： 南魚沼市六日町地区
建物情報： 木造2階建て、1974年（昭和49年）建築
【 経緯と問題点 】
• 約10年前から空き家状態
• 相続人全員が相続放棄し、所有者不在
• 小中学校の通学路に面しており、冬季の落雪や建物倒壊により児童生徒に危害が及ぶ恐れが指摘されていた
【 市の決定 】
南魚沼市は、子どもたちの安全確保を最優先とし、建物の完全除却（解体）を決定。
市内で建物全体を解体する代執行は、これが初のケースとなりました。
【 所有者が判明している場合の対応 】
もし所有者が特定されていた場合、解体費用（数百万円）は全額所有者に請求されます。
支払いを拒否すれば、財産の差し押さえなどの強制徴収が行われます。
➡ 参考：新潟日報デジタルプラス「南魚沼市が代執行で空き家解体、2024年12月19日報道」
この事例が示すのは、「所有者がいないから放置される」という甘い考えは通用しないということです。
行政は、地域住民の安全を守るため、躊躇なく強制措置を実施します。
4. 「特定空家」認定までの流れと判断基準
実際に「特定空家」に認定されるまでには、どのようなプロセスがあるのでしょうか。
〈 認定までの流れ 〉
① 実態調査：市職員が現地調査を実施
② 所有者確認：登記簿や戸籍などで所有者を特定
③ 助言・指導：改善を促す通知書が送付される
④ 勧告：改善されない場合、正式な勧告（この時点で固定資産税の優遇解除）
⑤ 命令：さらに改善されない場合、改善命令（従わないと50万円以下の過料）
⑥ 行政代執行：命令に従わない場合、市が強制的に解体
〈 南魚沼市の判断基準（主なポイント） 〉
南魚沼市では、以下のような基準で総合的に判断されます。
【 倒壊等の危険性 】
• 基礎や土台に著しい亀裂・変形
• 屋根や外壁の破損・脱落の恐れ
• 積雪による倒壊の危険性（豪雪地帯特有の基準）
【 衛生上の有害性 】
• ゴミの放置による悪臭・害虫発生
• 浄化槽の破損による汚水漏れ
【 景観の阻害 】
• 著しい老朽化・破損による景観悪化
• 雑草繁茂、樹木の越境
【 生活環境への影響 】
• 不審者の侵入・放火リスク
• 落雪による通行人や隣家への危険
特に南魚沼市では、豪雪地帯という地域特性から、雪害リスクが非常に重視されます。
他地域では問題視されない程度の老朽化でも、積雪荷重や落雪の危険性があれば、早期に指導対象となる可能性があります。
5. 南魚沼市で活用できる空き家対策支援制度
「解体したくても費用が高くて手が出ない」という方のために、南魚沼市では複数の支援制度が用意されています。
① 南魚沼市空家等除却事業補助金
危険な空き家を解体する際の費用を一部補助する制度です。
【 対象建築物 】
• 1年以上使用されていない専用住宅または併用住宅
• 著しく老朽化している建物
【 補助金額 】
• 基本：最大20万円
• 居住誘導区域内：最大24万円
【 主な条件 】
• 市内の施工業者が工事を行うこと
• 建物を完全に解体し、更地にすること
• 補助金交付決定後に工事着手すること
【 申請の流れ 】
⑴ 事前相談（市役所建設課へ）
⑵ 交付申請
⑶ 現地調査
⑷ 交付決定
⑸ 工事実施
⑹ 完了報告・補助金交付
➡ 参考：南魚沼市「空家等除却事業補助金」
② 空き家バンク制度
南魚沼市では「空き家バンク」を通じて、移住希望者や地域活性化を目指す事業者とのマッチングを支援しています。
【 メリット 】
• 無料で物件情報を登録・公開できる
• 市が移住希望者への情報提供を行う
• 家財道具処分費用に対する補助制度が利用できる場合がある
• リフォーム費用の補助が受けられるケースもある
【 登録できる物件 】
• 南魚沼市内にある空き家（一戸建て住宅）
• 所有者が売却または賃貸を希望している物件
「古すぎて売れない」と諦めていた物件でも、田舎暮らしを希望する移住者や、古民家再生に興味のある事業者が見つかる可能性があります。
➡ 参考：南魚沼市「空き家バンク」
➡ 空き家バンクについては「こちらの記事もおすすめ」
③ 新潟県の支援制度も活用可能
新潟県全体でも空き家対策の支援制度があり、南魚沼市と併用できる場合もあります。
詳細は新潟県建築住宅課や市役所でご確認ください。
6. 空き家問題で行政書士ができること・できないこと
空き家の相続や処分には、さまざまな法的手続きが関わります。
「誰に相談すればいいの？」と迷われる方も多いでしょう。
ここでは、行政書士がお手伝いできることと、他の専門家の領域について整理します。
〈 ✔ 行政書士ができること（強み） 〉
① 相続人調査・法定相続情報一覧図の作成
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、誰が正式な相続人なのかを正確に調査します。
「親戚が多くて誰が相続人か分からない」という場合でも、家系図を作成して全体像を明確にします。
② 遺産分割協議書の作成
相続人全員で「誰が空き家を相続するか」「どう処分するか」を話し合った結果を、法的に有効な書面にまとめます。
この書類がないと、不動産の名義変更や売却ができません。
③ 補助金申請の代行・サポート
南魚沼市の空家等除却事業補助金など、複雑な申請書類の作成や手続きを代行します。
「書類の書き方が分からない」「何を準備すればいいか分からない」という方のサポートを行います。
④ 許認可申請・各種届出
空き家の土地を活用する際に必要な、農地転用許可申請などの手続きを行います。
⑤ 関係機関との連絡調整
市役所、法務局、税務署など、各種機関とのやり取りを代行・サポートします。
〈 ✖ 行政書士ができないこと（他の専門家の領域） 〉
① 相続登記（不動産の名義変更）
登記申請そのものは司法書士の独占業務です。
② 紛争の代理交渉
相続人同士で意見が対立し、裁判や調停が必要な場合の代理人業務は弁護士の領域です。
③ 不動産の売買仲介
買い手を探して契約をまとめる業務は、宅地建物取引業者（不動産会社）の独占業務です。
④ 税務申請・税務相談
相続税の申告や節税対策は税理士の専門分野です。
7. よくある質問（FAQ）
Q1. 建物が古すぎて価値ゼロでも、放置してはいけませんか？
A. はい、絶対に放置すべきではありません。
建物自体の資産価値がゼロでも、倒壊して他人に被害を与えた場合の「負の価値」は計り知れません。
損害賠償責任や行政代執行による強制解体費用の請求など、想像以上の経済的負担が発生します。
早めに解体するか、土地として売却・寄付するなどの対策が必要です。
Q2. 相続放棄をすれば、空き家の管理責任から完全に逃れられますか？
A. 必ずしもそうとは限りません。
相続人全員が相続放棄をしても、次の管理者が決まるまで（相続財産清算人が選任されるまで）は、管理義務が継続すると解釈されるケースがあります（民法940条）。
また、相続財産清算人の選任には費用がかかり、財産が少ない場合は申立人が予納金を負担する必要があります。
安易な相続放棄は、かえって問題を複雑化させる可能性があります。
Q3. 南魚沼市外（県外）に住んでいますが、相談できますか？
A. もちろん可能です。
遠方にお住まいで「南魚沼の実家の様子を見に行けない」という方のために、行政書士が現地調査や行政とのやり取りを代行いたします。
オンライン相談にも対応している行政書士事務所もありますので、お気軽にお問い合わせください。
Q4. 空き家を解体すると固定資産税が上がると聞きましたが本当ですか？
A. はい、住宅を解体すると「住宅用地の特例」が適用されなくなり、固定資産税は上がります。
しかし、「特定空家」や「管理不全空家」に認定されて勧告を受けた場合も、同様に特例が解除され、税額が上がります。
つまり、放置していても結局は増税されるのです。
それならば、自分の意思で計画的に解体し、補助金を活用した方が、トータルでの負担は軽減できる可能性が高いでしょう。
Q5. 補助金申請は自分でもできますか？
A. 可能ですが、申請書類の準備や条件の確認には専門知識が必要です。
不備があると申請が却下されたり、補助金が減額されたりする可能性があります。
行政書士に依頼することで、確実かつスムーズに申請を進めることができます。
Q6. 空き家をそのまま放置していると、いつ頃行政から連絡が来ますか?
A. 明確な期限はありませんが、近年は対応が早まっています。
近隣住民からの通報や、市の定期的なパトロールにより空き家が発見されると、比較的早い段階で調査が開始されます。
特に冬季の積雪前には集中的な点検が行われる傾向にあります。
「まだ大丈夫」と思っている間に、助言・指導の段階に入っている可能性もあります。
8. 空き家問題を先送りしないための具体的アクションプラン
空き家問題は、時間が経つほど解決が困難になります。
相続人が増え、建物はさらに老朽化し、近隣トラブルも深刻化します。
以下の3ステップで、今すぐ行動を始めましょう。
【 STEP 1：現状把握（今月中に） 】
• 登記簿謄本の取得：法務局で誰の名義になっているか確認
• 現地の写真撮影：建物の状態を記録（遠方の場合は親族や業者に依頼）
• 固定資産税納税通知書の確認：現在の税額を把握
【 STEP 2：家族・親族との話し合い（来月中に） 】
• 相続人全員への連絡：現状とリスクを共有
• 方針の合意形成：売却・解体・活用のいずれかを決定
• 遺産分割協議書の作成準備：合意内容を書面化
感情的な対立を避けるため、「将来の増税リスク」「損害賠償リスク」など、客観的な事実を中心に話し合いましょう。
【 STEP 3：専門家への相談（今すぐ） 】
• 行政書士への相談：「何から手をつければいいか」のアドバイスを受ける
• 市役所への相談：補助金や支援制度について情報収集
• 不動産業者への査定依頼：売却可能性の確認
「次の冬が来る前に」が合言葉です。
南魚沼市の雪は、建物を待ってはくれません。
一歩踏み出すことが、あなたの資産と地域の安全を守る唯一の道です。
9. まとめ：南魚沼市の空き家問題、一人で悩まずプロにご相談ください
「売れないから仕方ない」と諦めていた空き家が、実は地域住民の安全を脅かす存在になっているかもしれません。
行政から厳しい指導通知や増税の知らせが届く前に、ぜひ一度、行政書士などの専門家へご相談ください。
【 行政書士がお手伝いできること 】
• 相続人調査から遺産分割協議書の作成まで、相続手続き全般のサポート
• 南魚沼市の補助金申請手続きの代行・コンサルティング
• 遠方にお住まいの方への現地調査・行政対応の代行
「実家をどうにかしたいけれど、何から始めればいいか分からない」
行政書士があなたの不安を安心に変え、南魚沼市の未来とあなたの大切な資産を守るお手伝いをさせていただきます。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
出典・参考
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」
• 南魚沼市「空家等除却事業補助金」
• 南魚沼市「南魚沼市空家等対策計画」
• 南魚沼市「空き家バンク」
• 新潟日報デジタルプラス「南魚沼市が代執行で空き家解体、2024年12月19日報道」
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