はじめに ： 「父名義の土地、放置したままで大丈夫？」と感じたあなたへ
「亡くなった父の名義のままになっている土地がある」
「相続登記が義務化されたって聞いたけど、自分には関係ある？」
「何から手をつければいいかわからない…」
南魚沼市・魚沼市・湯沢町・十日町市など魚沼地域の皆さんから、当事務所にはこうしたご相談が年々増えています。
2024年（令和6年）4月1日、不動産の相続登記がついに「義務化」されました。
さらに2026年（令和8年）4月1日からは「住所・氏名変更登記の義務化」も始まり、登記は「いつかやればいいもの」から「期限内に必ずやるべきこと」へと変わりました。
➡ 住所・氏名変更登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
この記事では、相続登記の義務化の内容と手続きの流れ、南魚沼エリアならではの注意点、よくある失敗例、そして行政書士にできること・できないことの正直な解説まで、わかりやすくお伝えします。
「義務化されたのは知っているけど、具体的に何をすればいいかわからない」という方こそ、ぜひ最後まで読んでみてください。
1. よくある相談内容｜南魚沼・魚沼地域ならではの事情
〈 「うちは田舎だから大丈夫」が一番危ない 〉
南魚沼市・魚沼市・湯沢町・十日町市周辺に住む皆さんからのご相談を通じて感じるのは、「農村部・雪国ほど登記問題が深刻になりやすい」という現実です。
その理由を、当事務所が実際に受けた相談の傾向をもとに、想定例としてご説明します。
相談事例 ① ： 数世代にわたって名義を変えていない（数次相続）
〔想定例〕
「父が亡くなったので相続登記をしようと思って登記簿を確認したら、名義が明治生まれの曽祖父のままだった。どうすればいいかわからない…」
南魚沼や魚沼地域には、山林・田畑・農地を「本家が継ぐのが当たり前」という慣習から、正式な名義変更をせずに数世代が経過しているケースが珍しくありません。
いざ登記しようとすると、相続人の数が20～30人以上に膨れ上がり、全国各地から戸籍を取り寄せるだけで数ヶ月かかることも。
このような状態を「数次相続（すうじそうぞく）」と呼びます。
相談事例 ② ： 利用価値のない山林・原野・リゾート不動産
〔想定例〕
「湯沢町周辺のリゾートマンション関連の土地を相続したが、管理費もかかるし売れない。正直、相続したくない」
いわゆる「負動産（マイナスの価値しかない不動産）」の問題は、スキーリゾートが盛んだったバブル期に土地を取得した方の相続で今まさに顕在化しています。
「放置しておけばいい」と思いがちですが、義務化により放置はペナルティの対象になります。
国への返還制度（後述）も条件が厳しく、まず専門家への相談が必要です。
相談事例 ③ ： 「過料の通知が来た」と焦って駆け込む
〔想定例〕
「法務局から催告書のようなものが届いた。どうすればいいか」
義務化後、法務局は一定の端緒（たとえば一部の不動産は登記したが、別の不動産が未申請のままだったなど）を把握した場合、申請義務違反者へ催告を送ることがあります。
催告が届いてから慌てるのではなく、今のうちに現状を確認することが最善策です。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
2. 相続登記の義務化とは？ 制度の基本をおさらい
〈 2024年4月から何が変わったのか 〉
これまで相続登記は「任意」でした。
名義を変えなくても罰則はなく、そのため全国に「所有者不明土地」が増大し、公共事業・災害復旧・まちづくりの妨げになっていました。
国土交通省の推計では、所有者不明土地の面積は九州全体の面積に匹敵するともいわれています。
この社会問題を解消するため、2021年（令和3年）に不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記の申請が法的義務となりました。
➡ 参考：東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
〈 義務化の主な内容 〉
| 項目 | 内容 |
| 期限 | 相続（または遺産分割成立）により不動産を取得したことを知った日から3年以内 |
| ペナルティ | 正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象 |
| 遡及適用 | 2024年4月1日より前の相続も対象。2027年（令和9年）3月31日までに登記が必要 |
特に見落とされがちなのが「遡及適用」です。
「10年前に親が亡くなったが名義変更していない」という場合も、2027年3月31日が期限となります。
すでに3年を切っており、今すぐ動き出す必要があります。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
〈 2026年4月からはさらに「住所・氏名変更登記」も義務化 〉
2026年（令和8年）4月1日からは、住所や氏名が変わった際の登記も義務化されました。
| 項目 | 内容 |
| 期限 | 住所・氏名の変更があった日から2年以内 |
| ペナルティ | 正当な理由なく申請しない場合、5万円以下の過料 |
| 遡及適用 | 義務化前（2026年4月より前）の変更も対象。2028年（令和10年）3月31日までに登記が必要 |
「結婚して姓が変わったが登記は変えていない」「転居したが不動産の住所はそのまま」という方は、相続登記とセットで確認が必要です。
なお、負担軽減のため「スマート変更登記」という仕組みも新設されました。
事前に生年月日などの「検索用情報」を法務局に届け出ておくと、引越し等の際に法務局が住基ネットと連携して職権で変更登記を行ってくれます（費用無料）。
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
➡ 住所・氏名変更登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
3. 相続登記の手続きの流れ｜ステップごとに解説
「何から手をつければいいかわからない」という方のために、一般的なステップをまとめました。
♦ ステップ 1 ： 遺言書の確認
亡くなった方（被相続人）が自筆証書遺言や公正証書遺言を残していないか確認します。
自筆証書遺言は法務局の「遺言書保管制度」に預けられている場合もあります（全国の法務局で照会可能）。
遺言書の内容によって、以降の手続きの流れが大きく変わります。
♦ ステップ 2 ： 相続人の確定（戸籍収集）
被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本を取り寄せ、誰が相続人かを確定します。
南魚沼・魚沼地域のように本籍地が農村部の場合、古い戸籍が複数の市区町村に分散していることも。
数次相続の場合は戸籍収集だけで数ヶ月かかることもあります。
なお、2024年3月1日から「戸籍の広域交付制度」が始まり、本籍地以外の市区町村窓口でも戸籍を取得できるようになりました。
一定の条件はありますが、手間が大幅に軽減されています。
♦ ステップ 3 ： 相続財産（不動産）の調査
名寄帳（なよせちょう）を各市区町村の税務課（課税課）で取得し、被相続人名義の不動産を漏れなく把握します。
南魚沼市と湯沢町は別の自治体ですので、それぞれに取り寄せが必要です。
田畑・山林・私道など、思わぬ場所に土地が残っていることがあります。
また、2026年2月からは法務局で「所有不動産記録証明制度」がスタートし、被相続人が登記簿上の所有者となっている不動産を全国一括で一覧化・証明してもらえるようになりました（手数料：窓口1通1,600円）。
名寄帳と組み合わせて確認するとより確実です。
➡ 所有不動産記録証明制度については「こちらの記事もおすすめ」
♦ ステップ 4 ： 遺産分割協議の実施
不動産を含む遺産について、相続人全員で「誰がどの財産を引き継ぐか」を話し合い（遺産分割協議）、遺産分割協議書を作成します。
相続人全員の署名・実印の押印が必要です。
話し合いがまとまらない場合は、「相続人申告登記」（後述）を利用することで、義務を暫定的に果たすことができます。
♦ ステップ 5 ： 登記申請
遺産分割協議書と必要書類をそろえ、管轄の法務局へ申請します。
南魚沼市の不動産については、「新潟地方法務局 南魚沼支局」（新潟県南魚沼市美佐島61-9）が管轄です。
市区町村によって管轄支局が異なる場合がありますので、必ず事前にご確認ください。
➡ 参考：新潟地方法務局「管轄のご案内」
〈 「相続人申告登記」という救済制度を活用しよう 〉
遺産分割がまとまらない、書類収集に時間がかかるなど期限内の登記申請が難しい場合は、「相続人申告登記」の利用をご検討ください。
これは、相続人が「私は相続人です」と法務局に申し出ることで、暫定的に義務を果たしたとみなされる制度です（申請した本人の分のみ有効）。
ただし、これはあくまでも応急措置です。
遺産分割が成立したら、その日から3年以内に改めて本来の相続登記を行う必要があります。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
4. 相続登記に必要な書類一覧
遺産分割協議による相続登記の場合、一般的に以下の書類が必要です。
※ 管轄法務局や案件の状況により異なる場合があります。
| 書類名 | 取得先 | 備考 |
| 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本（出生〜死亡） | 本籍地の市区町村 | 連続した一式が必要 |
| 被相続人の住民票の除票（本籍地記載のもの） | 最後の住所地の市区町村 | ― |
| 相続人全員の現在の戸籍謄本 | 各自の本籍地 | 現在有効なもの |
| 相続人全員の印鑑証明書 | 住民票のある市区町村 | 遺産分割協議書用 |
| 不動産を取得する相続人の住民票 | 住民票のある市区町村 | ― |
| 遺産分割協議書 | 自ら作成（専門家が代行可） | 相続人全員の署名・実印が必要 |
| 固定資産評価証明書 | 市区町村の税務課・課税課 | 登録免許税の計算に使用 |
登録免許税（実費）は、不動産の固定資産税評価額の0.4%です（土地・建物それぞれに発生）。
例えば評価額が合計1,000万円の場合、登録免許税は4万円になります。
なお、以下に該当する場合は土地の登録免許税が免税となる制度があります（令和9年3月31日まで）。
• 相続により土地を取得した方が相続登記をしないまま亡くなったケース（中間省略登記）
• 不動産の固定資産税評価額が100万円以下の土地
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
5. よくある失敗例と対策
♦ 失敗例 ① ： 土地の「登記漏れ」
自宅の土地・建物は登記したものの、「家の前の私道」「山の斜面にある山林」「田んぼの一角」など、一部の不動産を見落としてしまうケースです。
名寄帳をきちんと取り寄せ、すべての不動産を把握することが大切です。
南魚沼・魚沼地域では山林・農地が分散していることが多いため、特に注意が必要です。
➤ 対策
各市区町村で名寄帳を必ず取り、法務局の「所有不動産記録証明制度」も活用して漏れをなくしましょう。
♦ 失敗例 ② ： 「揉めているから後でいいや」と放置
兄弟・親族間での話し合いがまとまらず、「落ち着いてからにしよう」と放置するケースです。
義務化の期限は話し合いの状況に関係なく進んでいます。
➤ 対策
話し合いが長引きそうな場合は、まず「相続人申告登記」を活用して期限内の義務履行だけは先に済ませましょう。
♦ 失敗例 ③ ： 固定資産税の通知が来ているから「登記は済んでいる」と誤解
固定資産税の課税通知が届いていても、それは「登記が完了している」ことを意味しません。
課税は市区町村が行うもので、法務局への登記申請とは別の手続きです。
「税金は払っているから大丈夫」という思い込みが、義務違反の原因になることがあります。
➤ 対策
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、実際の名義を確認しましょう。
♦ 失敗例 ④ ： 相続人の一部が音信不通・行方不明
「叔父が行方不明で連絡がとれない」「遠方に住む親族が協力してくれない」というケースです。
この場合、家庭裁判所への手続き（不在者財産管理人の選任など）が必要になることがあり、手続きが大幅に長期化する可能性があります。
➤ 対策
早めに専門家へ相談し、手続き方針を決めることが重要です。時間が経つほど選択肢が狭まります。
♦ 失敗例 ⑤ ： 「国に返せばいい」と思って放置
相続したくない土地については「相続土地国庫帰属制度」（令和5年4月開始）という国に土地を返す制度がありますが、審査は非常に厳しく、以下のような土地は申請できません。
• 建物が建っている土地
• 抵当権が設定されている土地
• 急傾斜地や汚染の可能性がある土地
• 他人が利用している土地
また、審査手数料のほか、管理費用相当額（負担金：原則20万円程度）の納付が必要です。
「とりあえず返せばいい」という判断で放置していると、気づいたときには期限を超えていたというケースになりかねません。
➡ 相続土地国庫帰属制度については「こちらの記事もおすすめ」
6. 行政書士に「できること」・「できないこと」 【重要】
相続手続きをご依頼いただく際に最もよく聞かれるのが、「行政書士さんに頼めばすべてやってもらえるの？」という疑問です。
ここは非常に大切な点なので、正直にご説明します。
〈 ✅ 行政書士ができること（得意分野） 〉
① 戸籍収集・家系図の作成
被相続人の出生から死亡までの戸籍を全国から取り寄せ、相続人を確定します。
数次相続のような複雑な案件でも、粘り強く対応します。
② 遺産分割協議書の作成
相続人全員が合意した内容を正確に文書化し、法的に有効な協議書を作成します。
「誰に何をどう分けるか」の整理から一緒に取り組みます。
③ 不動産以外の相続手続きのサポート
銀行・信用金庫の預金の名義変更・解約手続き、自動車の名義変更、農地転用の届出など、登記以外の相続関連手続きを幅広くサポートします。
④ 相続放棄や限定承認に関する書類作成サポート
ただし家庭裁判所への申述自体は行政書士の代理権外のため、注意が必要です。
〈 ❌ 行政書士ができないこと（司法書士の独占業務） 〉
法務局への登記申請代理は、司法書士（または弁護士）の独占業務です。
行政書士は、登記申請書の作成や法務局への提出を代理することは法律上できません。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
〈 行政書士のスタンス ： 「登記の一歩手前」を全力サポート 〉
行政書士は、戸籍収集・遺産分割協議書の作成といった「登記の前段となる複雑な事務」を強力にバックアップします。
最終的な登記申請について、提携する信頼できる司法書士をご紹介し、スムーズに引き継ぐ体制を整えている行政書士事務所もあります。
お客様が「行政書士に頼んだ後、また別の事務所を探す」という手間がかからないよう、相続手続きをワンストップでサポートします。
7. よくある質問（FAQ）
Q1. 費用はどのくらいかかりますか？
A. 実費（登録免許税）： 固定資産評価額の0.4%
専門家報酬の目安： 戸籍収集・遺産分割協議書の作成（行政書士分）と登記申請（司法書士分）を合わせて、南魚沼エリアの一般的な案件では総額10万〜25万円程度（登録免許税別）が目安です。
ただし、相続人の人数や不動産の筆数・複雑さによって大きく異なります。
まずは初回相談でご確認ください。
Q2. 自分でできますか？
A. 法務局のウェブサイトや手続き案内を活用すれば、自分で申請することも不可能ではありません。
ただし、戸籍収集・遺産分割協議書の作成・登記申請書の記載と、専門的な知識が多岐にわたります。
相続人が多い場合・数次相続の場合・争いがある場合は、専門家への相談を強くお勧めします。
Q3. 相続人の中に認知症の人がいます。どうすればいいですか？
A. 認知症などで判断能力が不十分な相続人がいる場合、遺産分割協議に参加することが難しくなります。
この場合は、家庭裁判所に成年後見人の選任を申請する必要があります。
手続きの開始が早いほど選択肢が広がりますので、早めにご相談ください。
Q4. 相続した農地はどうすればいいですか？
A. 農地を相続した場合は、相続登記のほかに農業委員会への届出（農地法3条の3）が相続が発生したことを知った日から10ヶ月以内に必要です。
この届出を怠ると10万円以下の過料の対象になります。
田畑が多い南魚沼・魚沼エリアでは特に注意が必要です。
➡ 参考：農林水産省「農地相続ポータル」
Q5. 過去に亡くなった祖父・曽祖父名義の土地があります。今からでも間に合いますか？
A. 間に合います。ただし、急いでください。
過去の相続（数次相続）も義務化の対象で、2027年3月31日が期限です。
数次相続は戸籍収集だけで数ヶ月かかることもあるため、すぐに行動することが重要です。
8. まとめ｜相続登記は「いつかやること」から「今すぐやること」へ
相続登記の義務化は、単なる罰則の追加ではなく、「所有者不明土地」を次世代に引き継がせないための、とても大切な制度です。
特に南魚沼・魚沼・湯沢・十日町エリアのような農村地域では、土地の数が多く、名義が何世代も前のままというケースが非常に多い傾向があります。
時間が経てば経つほど、相続人が増え、書類収集が困難になり、手続きが複雑になります。
✅ まずやること ： 各市区町村で「名寄帳」を取り、自分の家の不動産の現状を把握する
✅ 次にやること ： 登記簿（登記事項証明書）を確認し、名義人を確認する
✅ そして ： 専門家（行政書士または司法書士）に相談する
「何がわからないかも、わからない」という状態でも大丈夫です。
専門家が一緒に整理していきます。
【 行政書士へのご相談について 】
行政書士は、南魚沼市・魚沼市・湯沢町・十日町市を中心に、地域の皆様の相続サポートを行っています。
「数次相続で相続人が多くて困っている」
「農地・山林の相続の処理がわからない」
「遺産分割協議書を作りたいが、どう書けばいいかわからない」
など、どんなお悩みでもお気軽に、お近くの行政書士へお問い合わせください。
「過料の通知が来てから焦るのでは遅い。今すぐ、まず現状確認の一歩を踏み出しましょう。」
出典・参考
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」
• 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
• 東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
• 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？所有不動産を一覧的にリスト化する新制度も開始！」
• 新潟地方法務局「管轄のご案内」
• 農林水産省「農地相続ポータル」
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当事務所では、各種許認可申請、相続手続きなど、地域に寄り添ったサポートを行っております。
ご相談の内容により、他の専門家（司法書士・税理士など）との連携や、ご紹介をさせていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。
当事務所の詳細はホームページをご覧ください。
「にわの行政書士事務所」のホームページ
※本記事は令和8年4月時点に入手可能な公的情報をもとにしています。年度によって制度内容が変更されている可能性があります。必ず最新の法改正情報などでご確認ください。
