「引っ越したけれど、不動産の登記はそのままにしている」
「結婚して名字が変わったが、不動産の名義は旧姓のまま」
そういった方は、今すぐこの記事をお読みください。
2026年4月1日から、不動産の住所・氏名変更登記が法的な義務となります。
放置すれば、最大5万円以下の過料（罰金に類する行政上の制裁）が科される可能性があります。
本記事では、2026年3月現在の最新情報をもとに、制度の全体像・手続きの流れ・注意点・新制度「スマート変更登記」・南魚沼や湯沢エリア特有のケース、そして行政書士ができることまで、わかりやすく解説します。
1. なぜ今、義務化？ 所有者不明土地問題の深刻さ
そもそも、なぜ2026年4月からこのような義務化が行われるのでしょうか。
その背景には、日本全土で深刻化する「所有者不明土地問題」があります。
不動産の登記は、本来「今この土地の所有者は誰で、どこに住んでいるか」を公に示すための制度です。
ところが、これまで引っ越しや結婚による氏名変更があっても登記の更新は任意とされていたため、「登記簿上の住所はずっと前の実家のまま」「旧姓のままで現在の所有者が特定できない」というケースが全国で積み重なってきました。
法務省によれば、所有者不明土地は全国で九州の面積に匹敵する規模に及ぶとされており、公共事業の用地取得が進まない、空き家・廃屋の管理ができない、相続手続きが複雑化するといった実害が生じています。
高齢化社会の進展で今後さらに深刻化することが予測されるため、国は2021年の不動産登記法改正を通じて、相続登記（2024年4月施行済み）に続き、住所・氏名変更登記の義務化を決定しました。
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」（住所等変更登記が義務化された背景）
➡ 所有者不明土地問題については「こちらの記事もおすすめ」
2. 2026年4月義務化の全容──対象・期限・罰則
〈 義務化の内容 〉
改正不動産登記法（第76条の5）により、不動産の所有権の登記名義人は、住所・氏名（法人の場合は本店所在地・商号）に変更があった日から2年以内に、その変更の登記を申請しなければならないとされました。
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」
📌 義務化の主なポイント
• 施行日： 2026年（令和8年）4月1日
• 対象： 不動産（土地・建物）を所有している個人・法人すべて
• 申請期限： 変更があった日から2年以内
• 罰則： 正当な理由なく怠った場合、5万円以下の過料（改正不動産登記法第164条第2項）
• 対象となる変更： 住所移転／氏名変更（結婚・離婚・改名など）／法人の本店移転・商号変更など
〈 「過料」とは何か？罰金とは違うの？ 〉
過料は刑法上の「罰金」とは異なり、前科はつきません。
しかし金銭的な負担が発生することには変わりなく、法務局から催告（お知らせ）が届いた後も放置し続けた場合に適用される運用になる見込みです。
催告に応じて速やかに登記を申請すれば過料は免れるとされていますが、それはあくまで行政側の運用上の配慮です。
義務であることに変わりなく、「なんとかなるだろう」という楽観は禁物です。
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
〈 ⚠ 注意：放置のリスクは過料だけではありません 〉
過料を受けるリスクに加え、住所変更登記をしていない状態では不動産の売却・ローンの借り換えが事実上できなくなります。
「そろそろ売りたい」と思ったときに初めて困る方が後を絶ちません。
早め早めの対応が安心です。
3. 過去の引っ越し・氏名変更も対象！ 猶予期限は2028年3月末
「法律が始まる前の引っ越しだから関係ない」と思っている方は要注意です。
2026年4月1日の施行前に変更があった場合でも、未登記であれば義務化の対象となります。
この点については法務省も明確に示しています。
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化について」
| 住所・氏名の変更時期 | 登記申請の期限 |
| 2026年4月1日以降の変更 | 変更があった日から2年以内 |
| 2026年3月31日以前の変更（施行前の未登記分） | 2028年（令和10年）3月31日まで（施行日から2年以内） |
つまり、10年前・20年前に引っ越ししていても、登記が旧住所のままであれば、2028年3月末までに更新する必要があります。
年数が経てばたつほど、住所の変遷を証明する書類（住民票の除票・戸籍の附票）が役所で保存期間を過ぎて取得できなくなるリスクが高まります。
早期対応が最も確実かつコスト的にも安上がりです。
4. 新制度「スマート変更登記」とは？ 活用で手続きが劇的に楽に
義務化にともなう国民の負担を軽減するため、2026年4月から「スマート変更登記（職権的登記）」という画期的な新制度も始まります。
➡ 参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
〈 仕組み・メリット 〉
🔄 スマート変更登記の流れ（個人の場合）
① 事前の申出（1回だけ）
法務局へ「氏名・住所・生年月日・ふりがな」などの「検索用情報」を申し出ます。
なお、2025年4月21日以降に新たに所有権移転登記を申請する方は、この検索用情報の提供が申請時に必要となっています。
② 引っ越し後に自動検知
住民票が更新されると、法務局が住基ネット（住民基本台帳ネットワーク）を通じて変更を把握します。
③ 法務局が職権で登記
自分で法務局へ出向く必要なく、自動的に登記が更新されます。
④ 費用は無料
この職権登記にかかる登録免許税は非課税です。
〈 注意点 〉
スマート変更登記はあくまで「これから先の変更」をカバーする仕組みです。
過去の未登記分（施行日以前の変更）については、まず現在の状態に合わせた変更登記を自分で（または専門家に依頼して）行う必要があります。
「申し出をしたから過去分も全部OK」にはなりませんので注意してください。
また、海外在住の方は住民票がないため、スマート変更登記の対象外となります。
自ら申請が必要です。
5. 自分でできる？ 手続きの流れと必要書類・費用
【 ステップ ① 】 現在の登記状況を確認する
まず、今の登記簿に何が記載されているかを確認しましょう。
確認方法は以下の2通りです。
• 最寄りの法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得する（手数料600円／通）
• 登記情報提供サービスでオンライン確認する（334円／通）
固定資産税の納税通知書や権利証（登記識別情報）に記載されている住所と、現在の住所を比較してみてください。
【 ステップ ② 】 必要書類を揃える
「登記簿上の旧住所」から「現在の住所」まで、住所の繋がりを公的書類で証明しなければなりません。
引っ越しの回数によって必要書類が異なります。
| ケース | 主な必要書類 |
| 引っ越し1回（旧住所→現住所） | 住民票の写し（旧住所の記載があるもの） |
| 引っ越し複数回 | 住民票の除票・戸籍の附票（住所の変遷が全て載っているもの） |
| 氏名変更（結婚・離婚など） | 戸籍謄本・戸籍抄本（変更の経緯がわかるもの） |
| 法人の本店移転・商号変更 | 商業登記事項証明書など |
⚠ 住民票・除票には「保存期間」があります
住民票の除票は150年保存に延長されましたが（2021年改正以降）、それ以前に廃棄された古い除票は取得できない場合があります。
20年・30年前の引っ越し履歴の証明が困難になるケースがあるため、早めの行動が必須です。
【 ステップ ③ 】 申請書を作成・提出する
申請書は管轄の法務局（不動産所在地を管轄する法務局）に提出します。
法務局の窓口で申請書の作成を依頼することはできないため、自分で作成するか、専門家に依頼する必要があります。
登録免許税（収入印紙）は不動産1筆（1件）につき1,000円です。
土地1筆・建物1棟であれば合計2,000円となります。
申請方法は「窓口持参」「郵送」「オンライン申請」の3通りがあります。
6. 南魚沼・湯沢エリアの具体的ケース（想定例）
新潟県南魚沼市・湯沢町を中心とした地域では、次のようなケースが想定されます。
🏔 想定例 ① 湯沢のリゾートマンションを所有する県外在住者
東京在住のAさん（60代）は、約25年前にスキーリゾートとして人気の湯沢町でリゾートマンションを購入。
その後、2度転居していますが、不動産の登記は購入当時の住所のままです。
【 このケースのリスク 】
2028年3月末までに登記を更新しないと過料の対象に。
また、将来売却しようとした際、25年前の住所から現在の住所までの「繋がり」を証明する必要があります。
年数が経つほど古い除票の取得が困難になる可能性があります。
早期に戸籍の附票を取得し、住所変更登記を済ませておくことが重要です。
🏠 想定例 ② 南魚沼の実家を相続した方の二重の義務
南魚沼市の実家を相続したBさん（50代）は、父の名義から自分の名義へと相続登記を申請しました。
しかし、相続後に自分の住所として登記した住所が、実は数年前まで住んでいた旧住所になってしまっていました。
【 このケースのリスク 】
相続登記の義務化（2024年4月施行済み）に加え、住所変更登記の義務化のダブル対応が必要です。
雪国の空き家特有の管理問題（除雪・雨漏り・隣地への影響など）の対応を進める際にも、登記が最新になっていないと行政や業者との手続きが煩雑になります。
💍 想定例③ 結婚で旧姓のまま土地を持ち続けている方
15年前に結婚して旧姓から現在の姓に変わったCさんは、実家から贈与を受けた農地の名義が旧姓のままになっています。
農地転用の相談も検討しており、名義の整理が急務の状況です。
【 このケースのリスク 】
氏名変更登記の義務化の対象。
農地については農業委員会の許可など別途の手続きも絡むため、登記が旧姓のままだと手続き全体がストップしてしまいます。
行政書士への相談が窓口として有効です。
7. 行政書士に 「できること」 ・ 「できないこと」
「登記といえば司法書士では？」と思われる方も多いと思います。
確かに、登記申請そのものを代理できるのは司法書士です。
ですが、行政書士には、行政書士にしかできないこと、行政書士が強みを持つ業務があります。
| 業務内容 | 行政書士 | 司法書士 |
| 登記申請の代理（法務局への提出） | ✖ | 〇 |
| 戸籍・住民票・附票などの収集代行 | 〇 | 〇 |
| 遺産分割協議書の作成 | 〇 | 〇 |
| 農地転用・農地売買の許可申請 | 〇 | ✖ |
| 空き家活用・民泊の許認可手続き | 〇 | ✖ |
| 建設業・宅建業の許可・更新手続き | 〇 | ✖ |
| 相続全体のコーディネート・手続き代行 | 〇（遺産分割協議書作成など） | 〇（登記申請代理など） |
行政書士に相談するメリット
住所変更登記の手続きは、実は単独で完結するケースは少なく、以下のような「周辺の問題」と同時に発生しがちです。
• 「農地の名義も変えたい」 → 農業委員会への農地転用・売買許可申請
• 「空き家を民泊や賃貸に活用したい」 → 旅館業・住宅宿泊事業法の許認可
• 「相続した不動産を整理したい」 → 遺産分割協議書の作成と相続手続き全体の整理
• 「建設会社を経営しており、免許更新も控えている」 → 建設業許可の更新
行政書士事務所によっては、司法書士と提携している事務所もあります。
その場合、必要書類の収集・遺産分割協議書等の作成から、最終的な登記申請まで、分かりやすくワンストップでご案内することが可能です。
「どこに相談すればいいかわからない」というご状況でも、まず行政書士事務所の窓口にお声がけください。
8. よくある質問（Q&A）
Q1.住所変更登記をしないと、不動産の売却はできませんか？
A.はい、売却できません。
不動産の売買やローンの借り換えには、登記簿上の住所と申請時の住所を一致させることが前提となります。
「いざ売りたい」というタイミングで初めて気づく方も多く、急いで対応しようとすると書類収集に時間がかかることもあります。
早めの対応を強くお勧めします。
Q2.海外に住んでいる場合も義務化の対象になりますか？
A.はい、対象です。
不動産の所有者である限り、国内外を問わず変更登記の義務が生じます。
ただし、海外居住者は住基ネットに登録がないため、スマート変更登記（職権登記）の対象外となります。
自ら申請が必要であり、住所を証明するサイン証明（在外公館発行）などが必要になる場合があります。
帰国のタイミングで手続きするか、司法書士に郵送・オンラインで依頼することも可能です。
Q3.登録免許税の費用はいくらですか？
A.自ら申請する場合は不動産1筆（1件）につき1,000円の登録免許税がかかります。
例えば土地1筆と建物1棟の合計2件であれば2,000円です。
なお、スマート変更登記（法務局が職権で行う職権登記）については登録免許税は無料（非課税）です。
Q4.複数回引っ越しをしており、古い住民票除票が取れないかもしれません。どうすればよいですか？
A.書類が取得できない場合、法務局に対して上申書を提出したり、固定資産税の納税通知書・権利証など住所の繋がりを補う資料をまとめて提出する方法があります。
ただし難易度が高く、法務局との事前相談が必要です。
まずは専門家にご相談されることをお勧めします。
Q5.結婚して苗字が変わりました。現在は夫の姓ですが、独身時代に取得した土地の名義は旧姓のままです。どうすればよいですか？
A.氏名変更登記が必要です。
必要書類は戸籍謄本（変更の経緯がわかるもの）と登記申請書です。
2026年4月1日以降は義務化されますので、早めに対応されることをお勧めします。
戸籍の取り寄せも行政書士などの専門家が代行できます。
Q6.相続登記は2024年に義務化されましたが、住所変更登記は別に必要ですか？
A.はい、別々に必要です。
相続登記（亡くなった方の名義を相続人へ移す登記）と、住所・氏名変更登記（所有者自身の住所や氏名を更新する登記）は、それぞれ独立した手続きです。
相続後に自分の名義にした場合でも、その後に引っ越したり結婚したりした場合は、改めて住所・氏名変更登記が必要になります。
9. 今後の課題と「書類が取れなくなる前に動く」重要性
今回の義務化で最も実務上の問題となるのが、「過去の住所の繋がりを証明する書類が取れなくなっている」ケースです。
住民票の除票（転出後の旧住所が記録された書類）は、2021年の法改正以降は保存期間が150年に延長されましたが、改正前に廃棄されてしまった古い除票は現存しておらず、役所で発行してもらえません。
10年・20年前に引っ越しを繰り返した場合、この問題に直面するリスクが高くなります。
【 対処法（案） 】
書類が取得できない場合は、法務局に対して「上申書」を提出するとともに、固定資産税の納税通知書・権利証・旧住所での公共料金の領収書など、住所の繋がりを補足できる証拠資料を揃えて申請する方法があります。
ただし、これは法務局の審査に委ねられる部分が多く、確実に通るとは言えません。
💡 「今のうちに動く」が最善策
今なら住民票・附票・戸籍が取れる状態にある方が大半です。
「いつかやる」では書類が取れなくなってから慌てることになります。
費用も手間も、今動く方が圧倒的に少ないのです。
10. まとめ ： チェックリストと次の一歩
2026年4月からの住所・氏名変更登記の義務化は、日本中の不動産所有者にとって対岸の火事ではありません。
特に南魚沼・湯沢エリアのリゾートマンション所有者や、長年登記を見直していない方、相続登記を終えたばかりの方は、合わせてチェックが必要です。
✅ 今すぐ確認！チェックリスト
• ▢ 固定資産税の通知書や権利証に載っている住所と、今の住所は一致しているか？
• ▢ 結婚・離婚・改名などで、名義の氏名が変わっていないか？
• ▢ 過去に複数回引っ越しをしており、登記が古い住所のままになっていないか？
• ▢ 相続で取得した不動産について、新しい名義人（自分）の住所は最新か？
• ▢ 法人の場合、本店移転・商号変更後に不動産登記を更新したか？
• ▢ スマート変更登記のための「検索用情報の申出」は済んでいるか？
一つでも☑が入る項目があれば、早めに専門家へご相談いただくことをお勧めします。
行政書士は、戸籍・住民票の取り寄せ代行から、農地・空き家・相続に関わる手続きまで、ワンストップでわかりやすくサポートいたします。
「どこに相談すればいいかわからない」という方も、まずはお気軽に、お近くの行政書士までお問い合わせください。
出典・参考
• 法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」
• 登記情報提供サービス
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