はじめに ： こんな方に読んでほしい記事です
「実家が南魚沼や湯沢にあるけれど、自分は首都圏在住で冬の様子を見に行けない」
「市役所から”空き家の状態を改善するよう”通知が届いて、どうすればいいか分からない」
「相続で親の家を引き継いだが、名義変更もしていないし除雪費用も高くて手が回らない」
この記事は、新潟県南魚沼市・湯沢町・十日町市など魚沼圏域の豪雪地帯に空き家をお持ちの方、またはそのご家族に向けて書いています。
令和5年（2023年）12月に施行された改正空家等対策特別措置法（以下「改正空家法」）により、行政の空き家管理への目が一段と厳しくなりました。
特に雪国では、一晩の大雪が屋根の倒壊や隣家への落雪事故を招き、一気に「特定空き家」や「管理不全空き家」の指定を受けるリスクがあります。
本記事では、2026年4月現在の最新法制に基づき、管理代行契約の重要性と行政書士が管理状況報告書を作成することのメリットを、実務の現場から分かりやすくご説明します。
1. 豪雪地の空き家が「危険」な理由―南魚沼・湯沢・十日町エリアの地域性
〈 雪国の空き家は、放置すると「冬に一気に悪化」する 〉
南魚沼市、湯沢町、十日町市を含む魚沼圏域は、日本有数の豪雪地帯です。
平年の最深積雪が2〜3メートルを超える年も珍しくなく、建物への荷重が長期間にわたって集中します。
都市部の空き家と根本的に異なるのは、「冬の間に放置すると、春には取り返しのつかない損傷が生じている」という点です。
具体的には以下のようなリスクがあります。
• 屋根の倒壊・崩落：雪下ろしを怠った結果、屋根構造が耐えられずに崩れるケース
• 隣家・道路への落雪：屋根の雪が隣の敷地や道路に流れ込み、通行人や近隣建物に被害を与えるケース
• 建物内部の腐朽加速：雪の重みで雨漏りが生じ、柱や土台が腐朽するケース
• 外壁・窓の破損：凍結・融解の繰り返しで外壁が剥落したり、窓枠が変形するケース
こうした状態が放置されると、市町村から「特定空き家」や、その予備軍である「管理不全空き家」に指定される可能性があり、指定されると固定資産税の優遇が解除されるなど深刻な影響が生じます（後述）。
〈 空き家に関する相談の実態 〉
新潟県南魚沼市・湯沢町・十日町市など魚沼圏域の豪雪地帯では、毎年秋から冬にかけて次のような空き家に関する相談が増えています。
♦ 「雪下ろし業者が見つからない、費用が高すぎる」
かつては近所に頼めたものが、担い手の高齢化・人手不足により雪下ろし代行費用が高騰しています。
1回あたり数万円〜10万円を超えるケースも多く、「今年の冬は放置してしまった」というご相談が目立ちます。
♦ 「市役所から通知が来たが、何をすればいいか分からない」
南魚沼市や湯沢町でも、改正空家法施行後に空き家への行政の関与が強まり、指導・勧告の件数が増加傾向にあります。
突然届いた市役所からの書類を見て途方に暮れ、専門家にご連絡される方が増えています。
♦ 「親が亡くなったが相続登記をしておらず、管理責任が誰にあるか分からない」
相続登記の未了状態で建物に損傷が起きた場合、相続人全員が損害賠償責任を負う可能性があります。
2024年4月からは相続登記が義務化されており、放置はリスクを増大させるだけです。
2. 知っておくべき法律の仕組み―「特定空き家」と「管理不全空き家」の違い
〈 改正空家法（令和5年12月施行）でどう変わったか 〉
令和5年12月13日に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家等になるおそれがある空家等を「管理不全空家等」として指導・勧告の対象とする制度が新設されました。
さらに勧告を受けた管理不全空家等は、特定空家等の勧告時と同様に、固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が約3倍〜5倍になる可能性があります。
つまり、「まだ倒壊していないから大丈夫」という状況でも、行政からの勧告を受けると固定資産税が大幅に上がるという事態が生じるようになりました。
これは2023年の改正で初めて導入されたルールです。
〈 「特定空き家」に指定されると何が起きるか 〉
特定空家に認定された後、行政による助言・指導を受けながら改善されない場合は、勧告が出され固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。
具体的には以下のような段階的な処分が発動します。
| 段階 | 行政の行為 | 所有者への影響 |
| 助言・指導 | 口頭・文書での改善要請 | 対応しなければ次の段階へ |
| 勧告 | 公式な改善勧告 | 固定資産税の住宅用地特例が解除（最大約6倍） |
| 命令 | 強制的な改善命令 | 従わない場合、50万円以下の過料 |
| 代執行 | 行政による強制解体 | 費用を所有者に請求 |
➡ 出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
雪国では「勧告」が春先に届くことが多いのが実態です。
冬の間に状態が悪化し、雪解けと同時に行政職員が現状確認をするためです。
「先手を打つ」対応が何より重要です。
3. 実際に何をすべきか―管理代行契約から行政報告までの具体的な流れ
特定空き家指定を回避し、「適切に管理している物件」として認識してもらうための流れを順を追って解説します。
♦ ステップ 1 ： 現状の把握と「管理代行契約」の締結
まず、現在の建物の状態を確認することが出発点です。
遠方にお住まいの場合は、地元のシルバー人材センター、工務店、または民間の空き家管理業者に依頼して現地調査を行います。
その上で、書面による管理代行契約を締結します。
重要なのは「口約束ではなく書面」という点です。
行政が「適切に管理されている」と判断する根拠となるのは書類です。
口頭での依頼だけでは、いざという時に「誰がいつ何をしたか」を証明できません。
管理代行契約に明記すべき内容の例：
• 巡回の頻度（月1回・冬季は月2回など）
• 除雪・雪下ろしの実施基準（積雪○cm以上で対応など）
• 異常発見時の報告フロー
• 写真記録の取り方と提出方法
• 緊急時の対応範囲と連絡先
南魚沼市内のシルバー人材センターや地元工務店でも管理代行を取り扱っているところがありますが、契約書の内容が曖昧なケースも散見されます。
行政書士に契約書のチェックや作成代行を依頼することで、後のトラブルを防ぐことができます。
♦ ステップ 2 ： 行政書士による「管理状況報告書」の作成
管理業者が作業を行ったという記録（写真・報告書）を基に、行政書士が第三者の立場から「管理状況報告書」を作成します。
この書類には次のような内容が盛り込まれます。
• 建物の外観写真（四方向からの撮影）
• 屋根の積雪状況・雪下ろし実施記録
• 外壁・窓・基礎の破損有無の確認
• 除雪・修繕記録の一覧
• 空家法の判定基準（特定空き家該当性）に照らした現状評価
• 「周辺環境に悪影響を及ぼしていない」ことを法的な観点から記述
行政書士が作成するメリットは、単なる管理記録の提出とは異なり、「法令に基づく専門家が評価した文書」として行政窓口で受け取られる点にあります。
管理業者の作業日誌だけでは「適切な管理の証明」として弱いケースでも、行政書士名義の報告書があることで信頼性が格段に高まります。
♦ ステップ 3 ： 市町村窓口への任意報告・事前相談
作成した報告書を持って、南魚沼市役所や湯沢町役場の担当窓口（建築住宅課・都市計画課など）に「勧告が来る前に」自発的に提出・報告することが、最も有効なリスク回避策です。
行政側が最も警戒するのは「誰が管理しているかも分からない物件」です。
逆に言えば、「行政書士が関与し、定期的に管理報告が上がってくる物件」は、優先的に処分対象とされる可能性は低くなります。
先手の相談には以下のメリットがあります。
• 行政担当者と顔の見える関係を構築できる
• もし改善が必要な点があっても、勧告前に穏やかに指摘を受けられる
• 補助金（空き家除却補助金など）の案内を受けられることがある
♦ ステップ 4 ： 定期的な更新と継続的な管理の証明
管理状況報告書は一度作成して終わりではありません。
年1〜2回の更新が、継続的な管理の証明として効果的です。
特に豪雪地では冬季前後の状態記録が重要になります。
4. 手続きに必要な書類一覧
| 書類名 | 内容・目的 |
| 登記事項証明書（登記簿謄本） | 所有者関係を確認する。相続登記の未了有無も確認。 |
| 管理代行業務委託契約書 | いつ・誰が・何の管理を委託しているかの証拠となる書面。 |
| 管理状況報告書（行政書士作成） | 改正空家法に照らした現状評価。行政提出用として最も重要。 |
| 建物現況写真（最新） | 四方向からの外観、屋根、接道状況、破損箇所の写真。 |
| 除雪・修繕の実施記録 | 作業日時・内容・担当者名が明記されたもの。管理の継続性を示す。 |
| 固定資産税納税証明書 | 課税状況の確認。必要に応じて取得。 |
| 遺産分割協議書（相続登記未了の場合） | 管理の前提となる名義の確定。行政書士が作成代行可能。 |
5. よくある失敗例―豪雪地ならではの落とし穴
♦ 失敗例 ① 「春になれば直せばいい」と冬の間は放置する
雪国で最も危険な考え方です。
市町村の行政職員が「春の現地確認」を行い、「冬の間ずっと積雪が放置されていた」という事実が確認された場合、それ自体が管理不全の証拠となります。
法的に見ても、「雪が積もっている期間こそ倒壊リスクが最も高く危険な状態」と判断されます。
「冬は近づけないから仕方ない」という言い訳は通じません。
♦ 失敗例 ② 管理業者と契約はしているが「記録が残っていない」
よくあるのが、「知人に頼んで除雪してもらっている」というケースです。
作業自体は行われていても、写真記録・作業報告書がなければ証明できません。
行政に提出するためのエビデンスとして成立しないのです。
管理業者選定の際は、「報告書の提出と写真記録を契約に含めること」を必ず確認してください。
♦ 失敗例 ③ 「相続放棄したから自分には関係ない」という誤解
2023年4月施行の改正民法により、相続放棄後も「放棄の時に相続財産を現に占有している者」には財産の保存義務が残ることが明確になりました。
つまり、亡くなった方と同居していた相続人が相続放棄した場合でも、他の相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間は保存義務が生じます。
「放棄したから終わり」と放置すると、雪害による損害が生じた際に責任を問われる可能性があります。
自分が「現に占有していた者」に該当するかどうかは判断が難しいケースもあるため、専門家への相談をお勧めします。
♦ 失敗例 ④ 市役所からの通知を無視する
「どうすればいいか分からない」「費用がかかりそう」という理由で通知を放置するケースがあります。
しかし、行政の指導・勧告は段階的に進み、無視すれば命令・代執行へと進む一方です。
通知が届いた時点でご連絡いただければ、行政書士が窓口対応をサポートし、勧告に至る前に対策を取ることが可能です。
「通知が届いてから」でも遅くはありませんが、「届く前の予防」が理想です。
♦ 【 想定例 】 南魚沼市在住の所有者Aさんのケース
首都圏に暮らすAさんは、南魚沼市内に実家を所有しています。
数年前から誰も住んでおらず、夏に1度帰省する程度でした。
ある冬、記録的な大雪が降り、市役所から「隣家に雪がせり出しており危険な状態です」という通知が届きました。
現地に行けないAさんは、どこからどう手を付ければよいか分からず途方に暮れていました。
行政書士に相談いただき、①地元管理業者との緊急雪下ろし対応手配、②管理代行契約の書面整備、③管理状況報告書の作成・市役所への提出、という流れで対応しました。
その結果、「勧告」には至らずに行政の指導を終了させることができました。
6. 行政書士に「できること」・「できないこと」
行政書士は法律の専門家ですが、職権の範囲があります。
依頼前にできること・できないことを正しく理解することが重要です。
〈 ✔ 行政書士にできること 〉
✅ 事実証明書類の作成
管理状況報告書、建物現況確認書など、行政に提出する公式文書の作成。
これが行政書士の最も重要な役割の一つです。
✅ 法令調査・現状診断
特定空き家の判定基準（倒壊の恐れ・衛生上の有害性・景観の損傷・周辺環境への悪影響）に照らし、現在の状態がどの段階にあるかを診断します。
✅ 自治体との事前協議・書類提出の代行
南魚沼市・湯沢町・十日町市など各市町村の担当窓口との折衝を代行します。
✅ 補助金申請の代行
南魚沼市では「空家等除却事業補助金」制度があり、一定の要件を満たす空き家の解体に対して補助金が交付されます。
こうした補助金の申請書類作成・手続きを代行することも行政書士の業務範囲です。
➡ 補助金申請支援については「こちらの記事もおすすめ」
✅ 遺産分割協議書・相続関係書類の作成
空き家の名義整理（相続登記の前提となる遺産分割協議）に必要な書類作成を行います。
✅ 管理代行契約書の作成・チェック
業者との契約書の内容が適切かどうかの確認・修正、または一から作成する業務も行えます。
〈 ✖ 行政書士にできないこと 〉
❌ 実際の除雪・修繕作業
建物の物理的な管理作業（雪下ろし、修繕、清掃など）は業者の仕事です。
❌ 訴訟や紛争の代理交渉
隣家との間で損害賠償訴訟に発展している場合、代理交渉は弁護士の専管業務です。
行政書士は紛争解決の代理人にはなれません。
❌ 登記申請（相続登記）の手続き代行
相続登記の申請手続きそのものは司法書士の業務です。
遺産分割協議書の作成は行政書士が行い、登記申請は司法書士と連携して進めるケースが一般的です。
7. よくあるご質問（FAQ）
Q1. 「管理不全空き家」に指定された場合、すぐに固定資産税が上がるのですか？
A. 指定されただけでは上がりません。
管理不全空家については、指導の後に勧告が出された段階で固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。
つまり、勧告を受ける前に適切な対処をすることが重要です。
行政書士への相談はその「前段階」でお受けしています。
Q2. 特定空き家に指定されると最終的にどうなりますか？
A. 助言・指導→勧告→命令→代執行という流れで段階的に処分が行われます。
特定空家等に対しては、除却・修繕・立木竹の伐採等の措置の助言または指導、勧告、命令が可能となり、必要な措置がとられない場合、所有者等の費用負担での行政代執行法による行政代執行が可能になります。
代執行となった場合は解体費用の全額を所有者が負担することになります。
Q3. 雪下ろしさえしていれば大丈夫ですか？
A. 残念ながら雪下ろしだけでは不十分です。
特定空き家の判定基準は、倒壊の危険性だけでなく衛生上の問題（腐朽・害虫）、景観の問題（外壁の剥落・窓の破損）も含みます。
除雪に加えて、定期的な通風、外観チェック、損傷部分の補修記録も必要です。
管理状況報告書に記録として残しておくことが望ましいです。
Q4. 空き家を解体したほうがよいですか？
A. ケースバイケースです。
解体すれば管理の手間は省けますが、建物がなくなると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が最大6倍程度に上がる可能性があります。
ただし、南魚沼市には「空家等除却事業補助金」があります。
解体すべきかどうかは費用・税金・将来の土地活用計画を踏まえて総合的に判断する必要があります。
Q5. 行政書士に依頼する費用はどのくらいですか？
A. 業務内容によって異なりますが、管理状況報告書の作成のみであれば数万円程度が相場です。
管理代行契約書の作成、補助金申請サポート、継続的な報告書更新を含めると別途費用がかかります。
詳しくは初回相談にてご確認ください。
8. 今後の課題と解決策（2026年の現状）
♦ 課題 ① ： 地元管理業者の人手不足
魚沼圏域では、高齢化と担い手不足により雪下ろし・管理代行業者のキャパシティが限界に近づいています。
繁忙期（1〜2月）には業者の手配が困難になるケースも出ています。
➤ 解決策（案）
シルバー人材センターとの包括的な管理委託契約を早期（10月頃まで）に締結しておくことが重要です。
また、ドローンによる屋根の積雪確認サービスも一部で始まっており、遠方の所有者の「現状把握ツール」として有効です（ただし雪下ろし作業の代替ではありません）。
♦ 課題 ② ： 相続未登記物件の増加
空き家の取得経緯は相続が55％で、所有者の約3割は遠隔地（車・電車等で1時間超）に居住しています。
魚沼圏域においても「首都圏に住んでいて実家の名義変更をしていない」というケースは非常に多い状況です。
2024年4月から相続登記が義務化（義務違反には10万円以下の過料）されたことで、今後はこうした事態が処分の対象になる可能性もあります。
➤ 解決策（案）
行政書士による遺産分割協議書の作成と、司法書士による相続登記申請を早期に進めることが肝要です。
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
♦ 課題 ③ ： 「管理している」ことを証明する手段の不足
多くの所有者が「草は刈っている」「夏に見に来た」というような口頭での管理を続けていますが、これでは行政に対して「適切な管理の証明」ができません。
➤ 解決策（案）
行政書士が作成する「管理状況報告書」は、まさにこの証明機能を担うものです。
年1〜2回の継続的な報告書作成と行政への報告を、専門家のサポートのもとで仕組みとして構築することが、豪雪地の空き家リスク管理の新しいスタンダードとなりつつあります。
9. まとめ ： 市役所から手紙が届く前に、専門家に相談を
豪雪地の空き家管理は、時間と雪との戦いです。
改正空家法の施行以降、南魚沼市・湯沢町・十日町市を含む全国の市町村は「管理不全空き家」の指定を加速させています。
1回の大雪が引き金となって、一気に行政処分のプロセスが始まることも珍しくありません。
行政書士に相談する最大のメリットは、「安心」を書類という形で証明できることです。
• 行政処分（勧告・命令・代執行）を未然に防ぐ
• 固定資産税の優遇措置を守る
• 遠方にいても、プロが現状を把握・記録し報告する
• 必要に応じて補助金申請や名義整理まで一貫してサポートする
「実家の空き家が心配」「市役所から通知が届いた」「相続したが何も手を付けていない」という方は、手遅れになる前に、ぜひ一度お近くの行政書士にご相談ください。
出典・参考
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• 国土交通省「改正空家法（令和5年法律第50号）」について
• e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
• 政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！」
• 南魚沼市「空家等除却事業補助金」
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