〈 はじめに ： 「実家、放置しています」では済まされない時代へ 〉
「親が亡くなってもう10年。誰も住まないので鍵を閉めたまま」
「相続人が多くて話し合いが進まない」
「遠方に住んでいるので、年に1度も戻れない」
南魚沼市や湯沢町での相談では、こうした話を毎年のように聞きます。
かつては「田舎の空き家」として放置していても表立って問題になることは少なかったかもしれません。
しかし今は違います。
2015年に全面施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」は、2023年12月にさらに改正・施行されました。
これにより、倒壊の恐れがある「特定空家等」だけでなく、放置すれば特定空家になり得る「管理不全空家等」にまで行政の介入対象が広がりました。
➡ 参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
そして、問題がここまで進んだとき、相続人に届くのは「感謝状」ではなく「高額な費用請求書」です。
本記事では、南魚沼市・湯沢町という豪雪地帯特有の背景を踏まえながら、行政代執行の制度と手続き、相続人が背負うリスク、そして行政書士が何をサポートできるかを、できるだけわかりやすく解説します。
- 1. この記事は誰に向けたものか——あなたにも関係するかもしれません
- 2. なぜ南魚沼・湯沢では特に深刻なのか——雪国ならではの相談実態
- 3. 行政代執行に至るまでの手続きの流れ——ある日突然、重機がくるわけではない
- 4. 行政代執行の費用はいくらになるのか——数百万円〜1,000万円超も
- 5. 行政代執行のために調査される書類——相続人は逃げられない
- 6. よくある失敗例——こうして事態が悪化する
- 7. 行政書士として、私たちが実際に「できること」・「できないこと」
- 8. よくあるご質問（FAQ）
- 9. 今後の課題と解決策（案）
- 10. まとめ——「特定空家」になる前が、唯一のタイミングです
- ≪ 南魚沼で行政書士をお探しの方へ ≫
1. この記事は誰に向けたものか——あなたにも関係するかもしれません
次に当てはまる方は、今すぐこの記事を読み進めてください。
• 南魚沼市・湯沢町・魚沼市・十日町市などの雪国に誰も住まない実家や相続物件を持っている
• 市役所から「助言・指導」「勧告」「命令」の書面が届いて、何をすればいいかわからない
• 「行政代執行になっても行政が勝手に壊してくれるなら別に構わない」と思っている
• 相続放棄したから自分には関係ないと安心している
• 相続人が10人・20人以上いて、誰も決断できないまま年月が過ぎている
特に「行政が壊してくれるなら楽でいい」という誤解は非常に危険です。
行政代執行は「行政による無料解体サービス」ではありません。
解体にかかった費用の全額が、あなた（または相続人全員）に請求されます。
しかも、税金と同じ「強制徴収」扱いとなるため、支払えなければ預貯金や不動産、給与まで差し押さえられる可能性があります。
2. なぜ南魚沼・湯沢では特に深刻なのか——雪国ならではの相談実態
〈 「1シーズンの放置」が命取りになる豪雪地帯 〉
南魚沼市や湯沢町は、世界有数の豪雪地帯として知られています。
降雪量の多い年は、1階の窓が埋まるほどの積雪になることも珍しくありません。
誰も住んでいない空き家では、当然ながら雪下ろしが行われません。
屋根に数メートルの雪が積み重なることで、梁が折れ、屋根が陥没し、外壁が道路側に剥落するケースが後を絶ちません。
新潟県の空き家は約15万5千戸（空き家率15.3%）で全国平均を上回る水準にあり、特に豪雪地帯では屋根への積雪による建物崩壊や落雪による隣家・通行人への被害が深刻な問題となっています。
➡ 参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果」
【 想定例 】
湯沢町のリゾートブームに乗って建てられた戸建て物件。
親が亡くなり5年間空き家状態。
相続登記も未了のまま放置されていたところ、大雪の冬に1階部分が雪の重みで変形。
道路側の外壁が崩れ落ち、近隣住民から市役所に「危なくて通れない」と通報が相次いだ。
市が所有者・相続人の調査を開始——というケース（想定例）。
これは決して他人事ではありません。
〈 相続人が二十数名で身動きが取れない 〉
明治・大正生まれの先祖名義のまま放置されてきた物件では、何代もの相続が積み重なって（「数次相続」といいます）、いざ動こうとしたときに相続人が10人・20人以上いるケースも珍しくありません。
全員の同意が取れないまま年月が流れ、その間に建物はどんどん老朽化していきます。
〈 固定資産税が「最大6倍」になるリスク 〉
2023年12月施行の改正空家特措法では、「管理不全空家等」という新しいカテゴリーが設けられました。
これに指定されて「勧告」を受けると、これまで適用されていた住宅用地特例（固定資産税の軽減措置）が解除されます。
その結果、勧告を受けた管理不全空家等は固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が約3倍〜5倍になる可能性があります。
➡ 参考：宝塚市「空家等対策の推進に関する特別措置法が改正されました」
条件次第では最大6倍になるケースもあるとされており、毎年の税負担が一気に跳ね上がる可能性があります。
3. 行政代執行に至るまでの手続きの流れ——ある日突然、重機がくるわけではない
行政代執行は、段階を踏んで進みます。
この流れを知っておくことが、早期対応への第一歩です。
【 STEP 1 】 現地調査と「特定空家等」の認定
市役所の担当部署（南魚沼市であれば都市計画課など）が、通報や巡回を契機に現地調査を実施します。
「倒壊の恐れ」「衛生上の問題」「著しい景観阻害」などの要件に該当すると判断されれば、「特定空家等」に認定されます。
➡ 参考：e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
➡ 「特定空家」「管理不全空家」については「こちらの記事もおすすめ」
【 STEP 2 】 助言・指導
特定空家等に認定された後、まず行政から所有者・相続人に対して「改善してください」という助言・指導の通知が届きます。
書面だけのこともあれば、電話や訪問を伴うこともあります。
この段階が最も対応しやすいタイミングです。
【 STEP 3 】 勧告
助言・指導に従わない場合、「勧告」に移ります。
勧告を受けた時点で、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。
つまり、何もしないでいると、税金だけが重くなっていくのです。
【 STEP 4 】 命令
勧告にも応じなければ、期限を定めた「命令」が出されます。
この命令に違反した者は、50万円以下の過料に処される可能性があります。
【 STEP 5 】 戒告（かいこく）
「命令の期限までに対応しなければ、行政が代わりに解体します」という最終通告です。
この段階では文書による戒告が行われ、履行期限が設定されます。
【 STEP 6 】 代執行令書の通知
実施日時、費用の見積額、執行責任者が記載された代執行令書が交付されます。
代執行令書には執行の実施日や対象範囲、使用する業者などの詳細が記載されており、法的拘束力があります。
【 STEP 7 】 代執行の実施と費用請求（ここが最も重要）
市が手配した業者による解体・撤去が実施されます。
そして、かかった費用の全額が所有者・相続人に請求されます。
これは国税と同様に「強制徴収」が可能であり、費用を支払えなければ、現金・預貯金・不動産・自動車・株式・貴金属など、所有者が持つすべての資産が差し押さえ対象となります。
給与についても、生活ができる範囲で手取り額の4分の1まで差し押さえが可能です。
また、2023年の法改正で「緊急代執行制度」が創設されました。
命令等の事前手続きを経るいとまがない緊急の場合には、通常の手続きを省略して代執行が行われる制度です。
冬季の豪雪で「今夜にでも倒れそう」という状況であれば、通常の段階を踏まずに即座に執行される可能性があります。
➡ 参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」
4. 行政代執行の費用はいくらになるのか——数百万円〜1,000万円超も
「いったいいくら請求されるの？」——これが最も気になる点だと思います。
建物の構造・規模・立地・アスベストの有無・廃材の処理方法などによって費用は大きく異なりますが、目安は以下の通りです。
| 建物の状況 | 概算費用の目安 |
| 小規模な木造住宅（30坪程度） | 100万〜200万円程度 |
| 一般的な木造2階建て | 200万〜500万円程度 |
| 鉄骨造・コンクリート造 | 500万〜1,000万円超 |
| アスベスト含有・廃材多量 | 1,000万円超になることも |
実際の事例として、千葉県柏市では鉄骨造3階建ての建物について行政代執行が実施され、費用は約1,040万円となりました。
なお、自分で業者を選んで解体する場合と異なり、行政代執行の場合は費用の最適化が優先されるわけではありません。
高額になりやすい傾向があります。
5. 行政代執行のために調査される書類——相続人は逃げられない
行政は費用を請求するために、徹底的に所有者・相続人を特定します。
たとえ10年・20年放置されていても、以下の書類をもとに追跡されます。
• 登記事項証明書（登記簿謄本）：現在の名義人・抵当権者等を確認
• 固定資産税の納税記録：市町村の税務情報を職権で照会
• 戸籍謄本・除籍謄本（遡及調査）：相続人全員を特定するために、明治時代まで遡ることも
• 住民票・戸籍の附票：現在の住所を特定
法定相続人として連絡先が判明した時点で、会ったこともない遠縁の親族にも通知が届きます。
「知らなかった」「自分とは関係ない」とは言えない仕組みになっているのです。
6. よくある失敗例——こうして事態が悪化する
♦ 失敗例 ① 「補助金が出るまで待とう」
南魚沼市には「空家等除却事業補助金」があります。
ただし、補助金の交付決定を受けてから着工することが条件であり、交付決定前に着工した除却工事は補助対象外となります。
また、補助金は行政代執行になる前に自主的に解体する場合にのみ適用されるものです。
代執行になってからでは、補助金は一切使えません。
全額自己負担です。
➡ 参考：南魚沼市「住宅」（空家等除却事業補助金）
♦ 失敗例 ② 「相続放棄したから大丈夫」
相続放棄をすれば相続人でなくなるのは事実です。
しかし民法第940条（2023年改正）により、「次の管理者が管理を始めるまでの間、相続財産の保存義務が残る」という規定があります。
放棄後にも建物の管理を怠り、落雪などで第三者に怪我をさせた場合、損害賠償責任を問われる可能性が否定できません。
弁護士への確認が必要なケースです。
♦ 失敗例 ③ 「解体すれば土地が売れる」と思っている
建物を解体すれば土地が売れると思いがちですが、必ずしもそうではありません。
特に南魚沼市の中山間地や山間部では、需要が低く、解体費用だけを支払って売れない土地が手元に残るケースも珍しくありません。
解体前に不動産の専門家に相談し、出口戦略を立てることが重要です。
♦ 失敗例 ④ 「市役所からの通知を無視する」
「どうせ何もしてこないだろう」と高をくくって通知を無視するケースがあります。
しかし、無視をすれば確実に次のステップへと進みます。
誠実に対応すれば行政代執行を避けられる可能性は少なくありませんが、対応が不十分だと執行令書が発行され、強制的な作業と費用請求へと進むケースもあります。
放置は最悪の選択肢です。
♦ 失敗例 ⑤ 「相続登記を放置している」
2024年4月から相続登記が義務化されました。
不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記しなければ、正当な理由がない場合10万円以下の過料の対象となります。
登記未了の空き家は行政が所有者を特定しにくくなり、最終的に「略式代執行」（所有者不明の場合に公告後に行う代執行）に至るリスクもあります。
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
7. 行政書士として、私たちが実際に「できること」・「できないこと」
〈 ✔ 行政書士にできること 〉
① 相続人・権利関係の調査と整理
戸籍収集を行い、「今この物件に責任を持つべき人は誰か」を明確にします。
複雑な数次相続でも、家系図の作成から整理をサポートします。
② 遺産分割協議書の作成
誰がこの物件を引き継ぐのか、または誰が処分を進めるのかを法的に確定させる書類を作成します。
③ 行政への窓口対応・回答書の作成
市役所からの通知（助言・指導・勧告など）に対して、適切な回答書を作成します。
改善計画の提出などを通じて、猶予期間の確保や代執行の回避に向けたサポートを行います。
④ 補助金申請の代行
南魚沼市の「空家等除却事業補助金」など、自治体の解体補助金の煩雑な申請手続きをサポートします。
➡ 参考：南魚沼市「住宅」（空家等除却事業補助金）
➡補助金申請支援については「こちらの記事もおすすめ」
⑤ 相続土地国庫帰属制度の申請書類サポート
建物解体後、土地を国に返還する「相続土地国庫帰属制度」（2023年4月27日施行）の申請に必要な書類作成をサポートします。
ただし、この制度では建物がある土地は申請できないため、解体を先に行う必要があります。
相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることが可能な制度です。
➡ 参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
➡ 相続土地国庫帰属制度については「こちらの記事もおすすめ」
〈 ✖ 行政書士にできないこと（ご注意ください） 〉
• 相続人間の法的紛争の代理交渉（→弁護士の業務です）
• 不動産の売買仲介・買い手探し（→宅地建物取引業者の業務です）
• 相続放棄の申立て（→家庭裁判所への申立て手続きは司法書士・弁護士の業務です）
行政書士事務所によっては、提携する弁護士・司法書士・宅建業者と連携することで、ワンストップでの対応も可能な場合があります。
一人で抱え込まず、まずはご相談ください。
8. よくあるご質問（FAQ）
Q1. 行政代執行の費用はいくらくらいかかりますか？
A. 一般的な木造住宅で200万〜500万円程度が目安です。
豪雪地帯の頑丈な造りの建物や、アスベストが含まれている場合は1,000万円を超えることもあります。
費用の全額が所有者・相続人に請求され、強制徴収の対象となります。
Q2. 親が亡くなって10年以上放置しています。今さらどうすればいいですか？
A. 今すぐ状況を整理することが先決です。
まず現在の建物の状態と、相続人が誰かを確認してください。
長期間放置されていれば、すでに行政のリスト入りしている可能性もあります。
「手遅れ」になる前に、地域の実情を知る専門家（行政書士など）に相談することをお勧めします。
Q3. 市役所からの通知を無視したら、どうなりますか？
A. 段階的に手続きが進み、最終的には強制解体・費用請求に至ります。
無視は最悪の選択肢です。
助言・指導の段階で誠実に対応することで、猶予を得ることも可能です。
Q4. 相続放棄すれば、費用請求は来ませんか？
A. 相続放棄をすれば基本的に相続人ではなくなりますが、前述のとおり保存義務（民法第940条）が残る場合があります。
また、次の相続人がいなければ問題が解決しないため、放棄後の対応も専門家と相談することをお勧めします。
Q5. 空き家バンクに登録するだけで問題は解決しますか？
A. 空き家バンクは有効な手段ですが、登録できる状態の建物でなければ受け付けてもらえない場合があります。
また、登録前に相続人の確定と名義整理が必須です。
この段階が行政書士のサポートの出番です。
➡ 参考：「南魚沼市 空き家バンク」
➡ 南魚沼市の空き家バンクについては「こちらの記事もおすすめ」
9. 今後の課題と解決策（案）
空き家問題は今後さらに深刻化する見通しです。
現在全国で848万9千戸以上の空き家があるとされており、2033年には1,955万戸になると予想されています。
南魚沼市・湯沢町のような豪雪地帯では、その傾向はより顕著です。
【 対策 ① 】 早期の遺産分割と相続登記の義務化への対応
「誰のものか」を早期に確定させることが、管理不全の最大の予防策です。
2024年4月からの相続登記義務化に対応し、早めに手続きを進めましょう。
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
【 対策 ② 】 解体補助金の積極的な活用
行政代執行になる前に自主的に動けば、補助金が使えます。
南魚沼市の「空家等除却事業補助金」（補助額は最大20万〜24万円程度）のほか、国や県の補助制度との組み合わせも検討しましょう。
詳細は市の担当窓口または行政書士にご確認ください。
➡ 参考：南魚沼市「住宅」（空家等除却事業補助金）
➡補助金申請支援については「こちらの記事もおすすめ」
【 対策 ③ 】 相続土地国庫帰属制度の検討
建物を解体した後の更地を持て余している場合、一定要件のもとで国に返還できる制度があります。
2023年4月27日から開始されているこの制度では、相続人が一定要件を満たした土地を法務大臣に申請し、承認されれば国庫に帰属させることができます。
ただし、審査手数料（1筆あたり1万4千円）と国庫帰属後の10年分相当の管理費（負担金）が必要です。
➡ 参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
➡ 相続土地国庫帰属制度については「こちらの記事もおすすめ」
【 対策 ④ 】 空き家バンクへの早期登録と売却・譲渡
建物が比較的良好な状態のうちに空き家バンクや不動産市場に出すことで、維持管理コストや将来の解体費用を回避できます。
「安くても手放す」という選択肢も、長期的には賢明な判断です。
➡ 参考：「南魚沼市 空き家バンク」
➡ 南魚沼市の空き家バンクについては「こちらの記事もおすすめ」
10. まとめ——「特定空家」になる前が、唯一のタイミングです
行政代執行は、所有者にとって「多額の費用を請求される」だけでなく、「財産を差し押さえられる」という最悪の結末にもなり得る制度です。
特に南魚沼市・湯沢町のような豪雪地帯では、たった一冬の放置が取り返しのつかない状態を招く可能性があります。
ただし、「特定空家」に指定される前であれば、まだできることはたくさんあります。
• 補助金を使った自主解体
• 相続人間での円満な遺産分割
• 空き家バンクを通じた売却・譲渡
• 相続土地国庫帰属制度の活用
これらはすべて、早く動いた人だけが使える手段です。
【 専門家への相談が、あなたの財産と未来を守る第一歩 】
「何から手をつければいいかわからない」
「市役所から通知が届いて夜も眠れない」
「相続人同士で話し合いが進まない」
そんなお悩みを抱えたまま、時間だけが過ぎていませんか？
行政書士は、空き家相続・管理不全空家の問題解決をサポートいたします。
• 相続人調査・権利関係の整理
• 行政への回答書・改善計画書の作成
• 遺産分割協議書の作成
• 補助金申請のサポート
• 相続土地国庫帰属制度への対応
まずはお気軽に、お近くの行政書士などの専門家へお問い合わせください。
あなたの財産と未来を守るための最適な解決策をご提案します。
出典・参考
・ 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
・ 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」
・ 国土交通省「空き家対策特設サイト」
・ e-Gov法令検索「空家等対策の推進に関する特別措置法」
・ 南魚沼市「住宅」（空家等除却事業補助金）
・ 「南魚沼市 空き家バンク」
・ 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
・ 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
・ 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 調査の結果」
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