「親が認知症になったら、実家をどうすれば…」
「毎冬の雪下ろし費用、もし親の口座から出せなくなったら誰が払うの？」
「空き家のまま放置していたら、固定資産税が跳ね上がると聞いたけど本当？」
こうした不安を抱えたまま、時間だけが過ぎていく。
南魚沼市や湯沢町、十日町市、魚沼市といった豪雪地帯ではとくに、この問題は「雪が解けてから考えよう」では済まない深刻さがあります。
この記事では、認知症による「資産凍結」が起きる前に打てる最も有効な手段として注目されている「家族信託（民事信託）」について、南魚沼の地域性と最新法制度の両面から、行政書士の視点でわかりやすく解説します。
1. この記事は「親の実家と雪と認知症」に不安を抱える子世代へ
この記事は、次のような状況に直面している方を主な読者として書いています。
• 南魚沼市、湯沢町、十日町市、魚沼市などに実家があるが、親はすでに高齢で独居、または介護施設に入所している
• 親が認知症になった後、実家を売却して施設費用に充てることを考えている
• 冬場の屋根の雪下ろし費用の工面に毎年頭を悩ませており、もし親の口座が使えなくなったらと心配している
• きょうだいで実家の今後について、まだしっかり話し合えていない
結論から申し上げます。
親の判断能力が低下した時点で、不動産の売却・賃貸・修繕契約、そして銀行口座からの出金さえも困難になる「資産凍結」が発生します。
「まだ大丈夫」と思っている間に手を打つことが、家族全員を守る最善の方法です。
2. 南魚沼・雪国ならではの「空き家リスク」—想定される相談例
南魚沼周辺地域では、他の地域では聞かれない切実な悩みが寄せられます。
♦ 相談例 ① 雪下ろし費用が出せない（資産凍結の恐怖）
認知症が進行し、銀行が「本人の意思確認ができない」と判断した場合、預金口座が実質的に凍結されます。
〔 想定例 〕
南魚沼市内に実家を持つAさん（50代・首都圏在住）。
毎冬2〜3回の雪下ろしに1回あたり8〜15万円前後かかっていましたが、父が認知症と診断された翌年、銀行窓口で「本人の確認ができないため大きな引き出しはできません」と言われ、雪下ろし業者への支払いを自己負担で立て替えるしかなくなりました。
翌々年には費用が捻出できず除雪を見送った結果、屋根の一部が変形し、修繕費用が100万円以上かかるという事態に。
この相談は、雪国では「あるある」の典型ケースです。
♦ 相談例 ② 「負動産」化する前に売却できなくなる
2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、「管理不全空家」という新たなカテゴリーが設けられました。
これにより、窓や屋根・外壁の一部が破損しているなど管理が不十分な空き家が勧告を受けると、土地にかかる固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1への軽減）が解除されることになりました。
➡ 参考：政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」
雪の重みで屋根や外壁が傷んでいく南魚沼の空き家は、放置すればすぐに「管理不全空家」の対象になりかねないのです。
売りたくても、売れない状態になる前に動くことが求められています。
➡ 空き家問題については「こちらの記事もおすすめ」
♦ 相談例 ③ 消雪パイプ・融雪設備の維持管理費が払えない
南魚沼をはじめとする雪国では、消雪パイプや融雪ポンプの電気代、定期点検費用など、平地の都市部では存在しないランニングコストが毎年発生します。
これらの設備も、親が認知症になって判断能力を失うと、契約の変更・更新・解約といった法律行為ができなくなります。
♦ 相談例 ④ 「空き家バンク」に登録したくてもできない
南魚沼市は「空き家バンク」制度を運営しており、移住・定住を希望する方に空き家情報を提供しています。
➡ 参考：「南魚沼市空き家バンク」
しかし、所有者である親が認知症になると、空き家バンクへの登録に必要な意思表示や契約行為ができなくなります。活用したくても手が出せないまま、建物だけが劣化し続けるという悲しい現実があります。
➡ 南魚沼市の空き家バンクについては「こちらの記事もおすすめ」
3. 「家族信託」とは何か—わかりやすく解説
家族信託（民事信託）とは、一言でいえば「元気なうちに、信頼できる家族に財産の管理・処分権限を渡しておく仕組み」です。
法的には「委託者（財産の持ち主＝親）」が、「受託者（財産を管理する人＝子）」に対して、特定の財産の管理・運用・処分を信託目的に従って行う権限を移す契約です。
「受益者（財産から利益を受ける人）」は通常、委託者本人（親）が兼ねます（これを「自益信託」といいます）。
➡ 参考：内閣規制改革推進会議デジタル・AIワーキンググループ「民事信託の実状と課題」（PDF）
〈 成年後見制度との大きな違い 〉
家族信託がよく「成年後見制度の代替」として紹介される理由は、柔軟さと費用の両面にあります。
| 家族信託 | 成年後見（法定後見） | |
| 設定のタイミング | 判断能力があるうちのみ | 判断能力が低下した後でも可能 |
| 不動産の売却 | 信託の目的に含めれば可能 | 家庭裁判所の許可が必要 |
| ランニングコスト | 基本ゼロ（専門家後見人なしの場合） | 専門家後見人の月額報酬（数万円）が生涯続く |
| 財産の使途の自由度 | 設計次第で柔軟に対応可能 | 制限が多い |
「親が認知症になってから成年後見を申し立てたが、月3〜5万円の後見人報酬が一生続くと聞いて後悔した」という声をよく耳にします。
4. 家族信託の手続きの流れ—具体的なステップ
♦ STEP 1 ： 信託スキームの設計（専門家とのコンサルティング）
まず「誰が・誰のために・どの財産を・どのような目的で管理するか」を決めます。
南魚沼の豪雪地帯での典型例としては、「実家の不動産と一定額の金銭を信託財産とし、子が雪下ろし費用の支払いや修繕契約・将来の売却を行えるようにする」という設計があります。
この段階では、税務的な影響（固定資産税・所得税・相続税等）も確認が必要なため、税理士との連携が欠かせません。
♦ STEP 2 ： 信託契約書の起案
行政書士が「信託契約書（原案）」を作成します。
内容には、信託の目的・信託財産の範囲・受託者の権限・信託終了時の帰属先（誰に財産が戻るか）などを詳細に定めます。
♦ STEP 3 ： 公証役場での「信託契約公正証書」作成
口頭や私文書ではなく、公証人が作成する「公正証書」にすることが実務上の鉄則です。
これにより、法務局での登記や銀行口座の開設がスムーズになり、信託の有効性も担保されます。
➡ 参考：「日本公証人連合会」
公正証書の作成には、原則として委託者（親）と受託者（子）の双方が公証役場に出向く必要があります。
親が体調的に公証役場へ行くのが難しい場合は、公証人の出張も可能ですので、事前に相談することをお勧めします。
♦ STEP 4 ： 信託登記（不動産の名義変更）
実家の不動産の登記名義を「親（委託者）」から「子（受託者）」へ変更します。
この名義変更は「売買」や「贈与」ではないため、原則として贈与税は課税されません（信託を原因とする所有権移転のため。一部例外もあるため、税理士への事前相談をお勧めします）。
ただし、登録免許税（固定資産税評価額の1000分の4）は必要です。
この登記手続きは司法書士の専門業務です。
行政書士と司法書士が連携して進めます。
➡ 参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」
なお、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。
不動産の名義が「亡くなった祖父・祖母」のまま止まっている場合は、家族信託の前提として先にその相続登記を完了させる必要があります。
正当な理由なく相続登記を怠った場合、10万円以下の過料の対象になりますのでご注意ください。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
➡ 参考：政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！」
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
♦ STEP 5 ： 信託口（しんたくぐち）口座の開設
信託財産として預けた金銭を管理するための専用口座（信託口口座）を金融機関に開設します。
これにより、親の個人財産と信託財産が明確に区別され、親が認知症になった後も子がこの口座から「雪下ろし費用」「修繕費」等を適正に支払うことが可能になります。
信託口口座を取り扱う金融機関はまだ限られています。
事前に受け入れ可能な金融機関を確認することが重要です。
5. 家族信託に必要な書類チェックリスト
家族信託の組成には、主に以下の書類が必要です（内容・状況により追加書類が必要な場合があります）。
【 公正証書作成時 】
• 委託者（親）・受託者（子）それぞれの印鑑証明書（発行3か月以内）または運転免許証・マイナンバーカード等の顔写真付き公的身分証
• 実印（または認印＋顔写真付き身分証）
【 信託登記時（司法書士が対応） 】
• 不動産の登記済権利証または登記識別情報
• 不動産の登記事項証明書
• 固定資産評価証明書（または固定資産税課税明細書）
• 受託者の住民票
【 信託口口座開設時 】
• 信託契約公正証書（または写し）
• 受託者の本人確認書類
【 事前準備として推奨するもの 】
• 戸籍謄本（家族関係の確認）
• 相続関係説明図（推定相続人全員の関係を整理するもの）
• 実家の固定資産税納税通知書（信託財産の特定のため）
6. こんな落とし穴に注意！ よくある失敗例
♦ 失敗例 ① ： 親が認知症になってから相談に来る
「父が自分の名前をうまく書けなくなったのですが、信託できますか？」
これは最も多い、そして最も残念なパターンです。
家族信託は委託者に十分な判断能力（意思能力）があることが必須条件です。
すでに判断能力が低下している状態で締結した契約は法律上無効となります。
この場合は、成年後見制度（法定後見）を利用せざるを得なくなります。
法定後見は家庭裁判所が後見人を選任するため、必ずしも家族が後見人になれるとは限らず、専門職後見人が就任すると月数万円の報酬が一生涯にわたって発生します。
「まだ多少忘れっぽいだけだから大丈夫」と思っているうちが、行動するチャンスです。
♦ 失敗例 ② ： 他の兄弟に黙って進める
「長男である自分が親の同意を取って信託契約をしたのに、後から他の兄弟が激怒して親族会議が大混乱に」というケースは少なくありません。
家族信託は登記によって第三者にも公示されるため、隠し通すことはできません。
推定相続人全員に対して事前に説明し、理解を得ておくことが「円満な信託」の絶対条件です。
行政書士は家族間の話し合いのファシリテーション（進行役）をサポートすることができます。
♦ 失敗例 ③ ： 不動産の名義が「亡くなった祖父」のまま
「信託したいが、登記簿を見たら実家の名義が50年前に亡くなった祖父のままだった」というケースも南魚沼周辺では珍しくありません。
この場合、まず相続登記（名義変更）を先に完了させる必要があります。
前述のとおり、2024年4月から相続登記が義務化されており、未了であれば早急に対処が必要です。
♦ 失敗例 ④ ： 税務申告を忘れる
信託財産から収益が発生した場合（駐車場経営・賃貸など）は、受益者（通常は親）の所得として確定申告が必要になります。
また、家族信託は相続税対策にはなりません（信託された財産も将来の相続税の課税対象です）。
税務については必ず税理士に相談してください。
♦ 失敗例 ⑤ ： 空き家の特例（3,000万円控除）が使えなくなることがある
親の居住用財産を売却した際の「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」については、信託した財産には適用が認められないとする国税庁の見解があります。
➡ 参考：国税庁「令和4年12月20日 東京国税局 文書回答事例」
売却を前提とした設計をする際は、税理士と事前に十分に確認することが不可欠です。
7. 行政書士に「できること」・「できないこと」—依頼前に知っておきたいこと
相談先を選ぶうえで、各専門家の業務範囲を正しく理解しておくことが大切です。
〈 ✔ 行政書士ができること 〉
• 家族信託のスキーム（仕組み）の設計・コンサルティング
• 信託契約書の起案（原案作成）・内容の精査
• 公証役場との事前調整・公正証書作成への同行
• 戸籍・住民票等の公的書類の収集代行
• 家族間の話し合い（家族会議）のファシリテーション・合意形成のサポート
• 相続発生後の各種手続きの窓口対応
〈 ✖ 行政書士ができないこと（他士業との連携が必要） 〉
• 不動産の登記申請 → 司法書士の業務。行政書士事務所によっては提携司法書士のご紹介も可能です。
• 税務申告・具体的な税額計算 → 税理士の業務。税務アドバイスが必要な場面では税理士に引き継ぎます。
• 法的紛争（親族間の争い）の代理 → 弁護士の業務
行政書士は「地域の法務ガイド」として、これらの専門職とのハブ（中継点）になります。
お客様が複数の専門家を個別に探す手間なく、ワンストップで問題解決の糸口を見つけられることを目指しています。
8. よくある質問（FAQ）
Q1. 家族信託にかかる費用はどのくらいですか？
A. 主な費用は①行政書士へのコンサルティング・契約書作成報酬、②公正証書作成の公証役場手数料、③登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）、④信託口口座の開設に関わる費用です。
規模や内容によって異なりますが、合計で数十万円程度が目安です。
ただし、成年後見制度を利用した場合に専門職後見人に毎月数万円の報酬が一生涯かかることを考えると、長期的なコストは大幅に抑えられるケースがほとんどです。
Q2. 実家を売る予定がなくても、信託する意味はありますか？
A. 十分あります。
とくに雪国では「修繕」が命綱です。
外壁塗装・屋根の葺き替え・消雪パイプのポンプ交換など、こうした契約を子が主体的に行えるかどうかが、建物を守れるかどうかの分岐点になります。
売却判断は後でできますが、修繕のタイミングを逃すと建物の価値が一気に下がります。
Q3. 兄弟が複数いる場合、全員の同意が必要ですか？
A. 法的には信託契約は委託者（親）と受託者（子1人）の二者間で成立します。
ただし、他の兄弟に事後報告になると「争族（そうぞく）」の火種になります。
必ず事前に推定相続人全員への説明と理解を得ることを強くお勧めします。
Q4. 信託した後、親の気持ちが変わって解約したい場合は？
A. 親（委託者）に判断能力が残っている間は、信託契約の変更・解除も可能です。
ただし、一度信託口口座に移った資金や登記を変更した不動産の原状回復には手続きが必要です。
設計段階で「解除条件」や「変更に関するルール」を明確にしておくことが重要です。
9. 今後の課題と地域で取り組むべき解決策
2026年現在、南魚沼市では空き家バンクの活用が少しずつ進んでいますが、認知症問題が空き家の有効活用に大きなブレーキをかけることが懸念されます。
♦ 課題 ： 所有者が認知症になった後、空き家バンクに登録すらできない
空き家バンクへの登録には所有者本人の意思確認・契約行為が必要です。
認知症になってからでは登録手続きができず、建物が朽ちていくのを待つしかない状態になります。
➤ 解決策 ： 「家族信託×空き家管理代行」のパッケージ化
家族信託によって子が管理権を得た後、地域の管理会社・シルバー人材センター・除雪業者等と連携することで、冬の雪下ろし・定期点検・小修繕をシームレスに行う体制を整えることができます。
資産価値を維持したまま「売れる状態」をキープし、タイミングを見て空き家バンクや不動産市場に出すという流れが、南魚沼の空き家問題解決の現実的なモデルになり得ます。
〈 国の動向 ： 2026年4月から住所変更登記も義務化 〉
2026年4月1日より、不動産所有者が住所・氏名等を変更した際には、2年以内に変更登記を行うことが義務化されました。
正当な理由なく変更登記を行わない場合は、5万円以下の過料の対象となります。
➡ 参考：政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！」
➡ 住所変更登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
所有者情報の最新化と、認知症対策としての家族信託の普及は、地域の「所有者不明空き家問題」を解消する両輪です。
10. まとめ ： 雪が解けた春こそ、動き出すタイミング
認知症による資産凍結は、ある日突然やってきます。
「もう少し後で考えよう」と思っているうちに、親の判断能力が低下してしまっては、取れる選択肢が一気に狭まります。
家族信託の設計には一定の時間がかかります。
専門家との相談・家族間の合意・公正証書の作成・登記と、順を追って進める必要があるため、今の親が「元気に話せる」うちに動き始めることが何より大切です。
〈 専門家へのご相談について 〉
「うちの場合は家族信託が必要なの？」
「費用はどのくらいかかる？」
「何から始めればいいかわからない」
そんな段階でのご相談がもっとも大切です。
行政書士は、豪雪地帯の空き家管理・雪下ろし費用の確保・実家の将来的な売却まで、地域に根ざした視点でお手伝いします。
親の介護・実家の空き家・相続登記・雪下ろし費用の問題など、どんな小さな疑問でも構いません。
ぜひ一度、お近くの専門家（行政書士など）にご相談ください。
出典・参考
・ 政府広報オンライン「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化」
・ 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！」
・ 法務省「相続登記の申請義務化について」
・ 東京法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」
・ 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
・ 「日本公証人連合会」（公式サイト）
・ 「南魚沼市空き家バンク」（公式サイト）
・ 内閣規制改革推進会議デジタル・AIワーキンググループ「民事信託の実状と課題」（PDF）
・ 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」（PDF）
・ 国税庁「令和4年12月20日 東京国税局 文書回答事例」（信託された土地等 空き家の３０００万円控除について）
関連記事
・ 空き家問題については「こちらの記事もおすすめ」
・ 南魚沼市の空き家バンクについては「こちらの記事もおすすめ」
・ 家族信託については「こちらの記事もおすすめ」
・ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
・ 住所変更登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
・ 終活・相続手続きについては「こちらの記事もおすすめ」
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