〈 はじめに ： この記事はこんな方に読んでいただきたい 〉
「隣の家が何年も空き家になっているが、持ち主が誰なのかまったく分からない。」
「屋根の雪が隣の敷地に落ちてきて困っているのに、相談する相手がいない。」
「亡くなった所有者の相続人を探したが、連絡がまったく取れない。」
こうした悩みを抱えながらも、「どこに相談すればいいのか分からない」「どうせ解決できないだろう」と諦めていませんか？
実は、2023年（令和5年）4月1日に施行された改正民法によって、こうした問題を法的に解決できる新しい制度が誕生しました。
それが「所有者不明土地・建物管理制度」です。
この記事では、新潟県南魚沼市を拠点に地域の皆さまの法的手続きをサポートする行政書士の立場から、この制度の仕組み・手続きの流れ・必要書類・注意点・豪雪地帯ならではの具体的な課題と解決策まで、徹底的に分かりやすく解説します。
「うちもこれに当てはまるかもしれない」と感じた方は、ぜひ最後まで読んでみてください。
一つひとつ確認することで、解決への道が見えてきます。
1. 南魚沼・周辺地域で想定される相談例
〈 豪雪地帯ならではのリスク 〉
南魚沼市・魚沼市・十日町市・湯沢町などは、毎年2〜3メートル以上の積雪を記録する全国有数の豪雪地帯です。
こうした環境では、放置された空き家は単なる「景観の問題」や「草木の問題」にとどまらず、人命に関わるリスクとなって隣人に迫ることがあります。
地域の行政窓口などでは、次のような深刻な相談が想定されます（以下はいずれも想定例ですが、地域で実際に起こり得るトラブルを類型化したものです）。
【 想定例 1 】 雪の重みで倒壊寸前の空き家
隣の家の元の持ち主が亡くなり、その後相続人が誰も相続登記をしないまま何十年も経過。
今では相続人の所在地すら不明になってしまった。
毎冬、屋根に何トンもの雪が積もり、「今年こそ倒れてくるかもしれない」と冬の間は眠れない夜が続いている。
【 想定例 2 】 山林の手入れ放置と土砂・雪崩リスク
集落の裏山にある山林の所有者が不明になってから10年以上。
倒木が増え、斜面が荒れてきた。
大雪の季節になると「表層雪崩が起きるのでは」と集落の住民みんなが不安になっている。
【 想定例 3 】 越境する枝・落雪によるカーポート破損
所有者不明の土地から伸びた大木の枝がカーポートの上まで張り出し、冬になるとその枝に雪が積もって一気に落下。カーポートが破損したが、相手が誰なのか分からず、修理費用を請求できない。
【 想定例 4 】 隣の空き地を購入したいが、持ち主が分からない
実家の隣の空き地を買い取って駐車場にしたい。
しかし登記を調べると、名義人はすでに故人で相続人が多数おり、全員の同意を得ることが現実的に不可能だ。
2. なぜ「所有者不明土地」は生まれてしまうのか？
問題の根本は、何世代にもわたる「相続登記の放置」です。
地方の山林・農地・旧集落の宅地などは、かつては「相続登記にお金をかけても意味がない」とされることが多く、名義変更されないまま何十年も経過してしまいました。
その結果、登記簿の名義が明治・大正時代のままで、現代の相続人をすべて追うと数十人・数百人にも膨れ上がり、実質的に所有者を確定できない状態になってしまうのです。
国土交通省の調査では、2016年時点で全国の所有者不明土地の面積は約410万ヘクタールにのぼり、九州の土地面積（約367万ヘクタール）を上回るとされています。
これは決して他人事ではなく、南魚沼地域でも深刻な問題として広がっています。
➡ 参考：所有者不明土地問題研究会PDF「所有者不明土地問題研究会 最終報告概要」
3. 「所有者不明土地・建物管理制度」とは？ 制度の概要とポイント
〈 制度の基本的な仕組み 〉
この制度は、2023年（令和5年）4月1日施行の改正民法（第264条の2〜第264条の14）に基づき創設されました。
一言でいうと、「所有者が不明または連絡が取れない土地・建物について、利害関係人が裁判所に申し立てることで、裁判所が選んだ『管理人』が代わりに管理・処分してくれる制度」です。
法務省は「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」として、この制度を含む改正の全体像を公開しています。
➡ 参考：法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」
〈 以前の制度との違い 〉
以前は、「不在者財産管理制度」や「相続財産清算制度（旧：相続財産管理制度）」という手続きしかありませんでした。
しかしこれらはその人の財産「全部」を対象とするため、非常に手続きが重く、予納金（裁判所に収める費用）も数十万円〜100万円以上かかることがありました。
新しい「所有者不明土地・建物管理制度」の最大の特徴は、以下の3点です。
♦ 特徴 ① ： 特定の「土地・建物だけ」にピンポイントで管理人を立てられる
隣の空き家だけ、問題の山林だけ、というように、対象を絞って申立てができます。
全財産を調査する必要がないため、手続きが格段にスリム化されました。
♦ 特徴 ② ： 「所有者が連絡不能」なケースも対象
戸籍上は誰なのか分かっていても、住所が不明で手紙が届かない、長年連絡が取れない、というケースでも利用できます。
♦ 特徴 ③ ： 土地と建物を別々に申立て可能
「土地の所有者は分かっているが、建物の所有者だけ不明」という状況にも対応できます。
4. 手続きの具体的な流れ
ステップをひとつひとつ丁寧に追っていきましょう。
【 ステップ 1 】 登記事項証明書の取得と所有者調査
まず、問題の土地・建物の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得します。
これは法務局の窓口（またはオンライン申請）で、誰でも手数料を払えば取得できます。
南魚沼市の場合は、新潟地方法務局南魚沼支局（または長岡支局）で取得できます。
➡ 参考：新潟地方法務局「新潟地方法務局 管轄のご案内（不動産登記）」
登記事項証明書に記載されている名義人の氏名・住所をもとに、住民票・戸籍を追いかけ、現在も生存しているのか、亡くなっているなら相続人は誰かを調査します。
この段階で「実は近くに相続人がいた」と判明すれば、その相続人と直接交渉することができます。
行政書士ポイント
戸籍・住民票の追跡調査は、一般の方が個人で行うには非常に手間がかかります。
特に相続人が複数の都道府県にまたがっている場合は専門知識が必要です。
行政書士は「職務上請求」という権限を持っており、具体的な受任事件が存在する場合は、正規の手続きでこれらを取得・調査することができます。
【 ステップ 2 】 「利害関係人」に該当するか確認する
この制度は、誰でも申し立てできるわけではありません。
「利害関係人」であることが必要です。
利害関係人に該当する主な例は以下の通りです。
• 管理不全の空き家・空き地によって被害を受けている隣地の所有者・居住者
• その土地・建物の買い受けを希望している人
• 共有地の他の共有者が不明で、共有地を適切に管理・処分できない共有持分権者
• 土地の管理について公法上の利害関係のある地方自治体
「うちは利害関係人に当たるのだろうか？」と判断がつかない方は、まず専門家にご相談ください。
【 ステップ 3 】 地方裁判所に申立書を提出する
利害関係人であることが確認できたら、対象となる土地・建物の所在地を管轄する地方裁判所に申立てを行います。
南魚沼市・魚沼市・湯沢町などの場合、管轄は新潟地方裁判所長岡支部（新潟県長岡市三和3丁目9番28号）となります。
➡ 参考：裁判所「新潟地方・家庭裁判所 長岡支部、長岡簡易裁判所の所在地」
申立書には「所有者が不明であること」「管理が不全であること」「自分が利害関係人であること」などを具体的に記載し、それを裏付ける資料を添付します。
※申立書の作成そのものは、司法書士または弁護士の業務となります（詳しくは7章をご参照ください）。
【 ステップ 4 】 裁判所による審理と管理人の選任
裁判所が提出書類を審査し、制度の適用が適切と判断した場合、「所有者不明土地（建物）管理人」が選任されます。
選任されるのは通常、地元の弁護士や司法書士などの専門家です。
【 ステップ 5 】 管理人による管理・処分活動
管理人は所有者に代わり、対象の土地・建物に対してさまざまな行為ができるようになります。
• 崩れかけた壁の応急修繕や雪下ろしの手配
• 隣の敷地に越境している草木の伐採
• 裁判所の許可のもとで、第三者への売却（処分）
隣の土地を購入したかった方は、この管理人を通じて適正価格で買い取ることが可能になります。
これは多くの相談者にとって、非常に画期的な解決策といえます。
【 ステップ 6 】 管理終了・問題の解決
土地や建物が売却されるか、所有者が見つかり適切な管理が行われるようになったタイミングで、管理は終了します。
5. 申立てに必要な主な書類
裁判所への申立てには、以下の書類が必要になります。
実際に裁判所に提出する書類は、各裁判所の書式・要領に基づいて作成する必要があります。
| 書類名 | 入手先・目的 |
| 申立書 | 裁判所の書式に申立理由等を記載（司法書士・弁護士が作成） |
| 土地・建物の登記事項証明書 | 法務局で取得（最新の権利関係を証明） |
| 所有者が不明であることを示す資料 | 住民票の除票・戸籍謄本・現地写真・近隣住民の証言など |
| 利害関係を証する資料 | 申立人自身の登記事項証明書、被害状況の写真など |
| 土地・建物の図面・現地写真 | 現状・危険性・放置状況が分かるもの |
| 固定資産評価証明書 | 市役所（税務課）で取得（申立手数料の計算に使用） |
【 費用の目安（実費） 】
• 収入印紙
申立て1件につき1,000円（土地と建物は別々）
• 連絡用郵便切手
裁判所によって異なりますが数千円程度
• 予納金（最重要）
管理人の活動費・報酬に充てる費用として申立人が事前に裁判所に納めるもの。
対象不動産が売却可能かどうかによって大きく変わり、数万円から数十万円程度になることがあります。
事前に専門家に相談することを強くおすすめします。
6. よくある失敗例と注意点
新しい制度ですが、実務上注意が必要な「落とし穴」があります。
【 失敗例 1 】 「草が伸びているから」だけでは却下される
この制度が認められるのは、「管理処分をする必要性が高い」場合に限られます。
「数ヶ月草刈りがされていない」「見た目がちょっと古い」という程度では、裁判所が「必要性なし」と判断することがあります。
「雪の重みで倒壊し、隣家や道路に崩れ落ちる危険がある」「害獣が住み着いており周辺の農業・生活に深刻な影響が出ている」など、具体的な危険性・被害を客観的証拠（写真・行政からの指導記録等）で示すことが必要です。
【 失敗例 2 】 予納金の高さに驚いて手続きを断念
「隣の空き地を何とかしたい」と準備を進めたものの、裁判所から「管理人の報酬として30万円の予納金が必要です」と告げられ、個人負担としては重すぎて断念してしまうケースがあります。
事前に、「その土地が将来的に売れそうか」「市の空き家対策補助金は使えないか」「相続土地国庫帰属制度（国への土地の引き取り）は活用できないか」などを幅広く検討したうえで申立てに臨むことが重要です。
【 失敗例 3 】 建物だけ申立て、土地の問題が未解決に
空き家問題を解決しようと「建物」だけの管理制度を申立てた場合、管理人は建物の管理しかできません。
草木の越境など敷地（土地）の問題も解決したい場合は、「土地」「建物」の両方について同時に申立てる必要があります。
後から気づいて二度手間になるケースがありますので、最初の段階で専門家に全体を確認してもらうことが重要です。
【 失敗例 4 】 申立人自身が所有者不明土地の共有持分を持っていた
亡き親から相続した土地が、実は「所有者不明の共有者」と共有になっている、というケースも少なくありません。
この場合、「利害関係人」の立場で申立てができる反面、自分自身の権利関係の整理（相続登記など）も同時進行で進める必要があります。
手続きが複合的になりやすいため、早めに専門家へ相談することをおすすめします。
7. 行政書士に「できること」・「できないこと」（大切な区分です）
この制度を活用するにあたって、「行政書士に何をお願いできるのか」を正確に理解していただくことは、時間・費用のロスを防ぐうえで非常に重要です。
〈 ✔ 行政書士ができること 〉
① 所有者・相続人の戸籍調査・住民票調査
行政書士は「職務上請求」という正規の権限に基づいて、戸籍謄本・住民票・住民票の除票などを取得し、相続人の系譜を追うことができます。
「本当に所有者不明なのか」を公的書類で立証するための調査は、行政書士の最も得意とする分野です。
ただし、職務上請求書の使用が認められるのは、行政書士業務としての具体的な受任事件が存在し、その業務遂行に必要であることが前提です。
ただ単に、「空き家の持ち主を知りたい」「誰が所有者か興味がある」「営業目的で所有者を探したい」「空き家活用の提案営業をしたい」などの場合は、職務上請求書の使用は認められないため注意が必要です。
② 現地調査・事実証明書類の作成
現地に赴き、被害状況の写真撮影、危険性の記録、時系列をまとめた調査報告書の作成を行います。
こうした「事実証明書類」の作成は行政書士の業務範囲に含まれ、裁判所に提出する添付資料の土台となります。
③ 市役所・行政機関への相談同行・申請サポート
南魚沼市の空き家対策担当窓口や、空き家バンクなど行政の制度との連携についても、一緒に動きながらサポートします。
補助金が活用できるかどうかの事前確認なども含め、「行政手続きの道筋案内人」として動くことができます。
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〈 ✖ 行政書士ができないこと（他の専門家へのバトンタッチが必要） 〉
弁護士法・司法書士法上の制限から、以下は行政書士の業務範囲外となります。
• 裁判所に提出する申立書そのものの作成（→ 司法書士・弁護士の業務）
• 裁判手続きにおける申立人の代理人業務（→ 弁護士の業務）
• 所有者の親族など相手方との法律上の交渉・和解（→ 弁護士の業務）
行政書士事務所によっては、「これは裁判所の手続きが必要だ」と判断した段階で、提携する司法書士・弁護士とすぐにチームを組んで対応できる場合があります。
この場合、お客様が複数の事務所をたらい回しにされることなく、ワンストップでサポートを受けられる体制を整えています。
8. よくある質問（FAQ）
Q1. 登記事項証明書って、誰でも取れるんですか？
A. はい、取れます。
法務局の窓口に行けば、誰でも手数料（1通600円程度）を支払うことで取得できます。
南魚沼市の方は新潟地方法務局南魚沼支局（出典：新潟地方法務局 、または長岡支局でも取得可能です。
ただし、そこに書かれている名義人から先の「戸籍追跡」は専門知識が必要です。
➡ 参考：新潟地方法務局「新潟地方法務局 管轄のご案内（不動産登記）」
Q2. 2024年4月から「相続登記が義務化」されたと聞きました。今回の制度と何か関係がありますか？
A. 大いに関係があります。
2024年（令和6年）4月1日から、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務化されました（不動産登記法第76条の2）。
正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象となります。
「所有者不明土地・建物管理制度」が過去の放置への救済策であるのに対し、「相続登記の義務化」は今後これ以上の所有者不明土地を生み出さないための予防策です。
この2つはいわば「車の両輪」です。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
Q3. 雪で隣の空き家が潰れて自分の家が壊れた場合、所有者不明でも損害賠償を請求できますか？
A. 相手が特定できない状況では、損害賠償の請求先がなく、現実的に賠償金を受け取ることは困難です。
だからこそ、家が実際に壊れる「前」に、この制度を使って管理人を選任させ、危険な建物の解体や雪下ろしを裁判所の許可のもとで実施させることが重要です。
「何か起きてから動く」ではなく、「冬が来る前に動く」という意識が、雪国では特に大切です。
Q4. 相続土地国庫帰属制度とはどう違うのですか？
A. 「相続土地国庫帰属制度」は、2023年4月に開始した制度で、相続で取得した土地を一定要件のもとで国に引き取ってもらう制度です。
土地を手放したい相続人側が使うものです。
一方、「所有者不明土地・建物管理制度」は、隣人など利害関係人が、困っている状況を打開するために使う制度です。
目的と使う側の立場が異なります。
どちらが自分の状況に合うかは、専門家に相談して確認することが一番確実です。
➡ 相続土地国庫帰属制度については「こちらの記事もおすすめ」
9. 今後の課題と地域としての取り組み
この制度は画期的ですが、南魚沼のような豪雪地帯・過疎地においては、まだいくつかの課題が残されています。
♦ 課題 1 ： 売れない土地の扱い
都市部であれば管理人が選ばれたあとに売却して費用を回収できますが、豪雪地帯の山林・旧集落の宅地などは「タダでもいらない」と買い手がつかないことがあります。
申立人の予納金が回収できない恐れもあり、制度の利用をためらわせる要因となっています。
♦ 課題 2 ： 制度の認知度の低さ
「こんな制度があったのか」という声は今も多く、地域の方々への丁寧な情報提供が不可欠です。
➤ 解決策（案）として期待されること
• 市の空き家解体補助金との連携
南魚沼市など自治体の危険空き家除却補助制度と管理人制度を組み合わせることで、費用負担を軽減する仕組みの構築が望まれます。
• 相続土地国庫帰属制度の積極的案内
所有者の親族が見つかった際に、国庫帰属も選択肢として提案できる専門家の関与が重要です。
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• 地域資源としての土地活用
放置山林も、条件が整えばキャンプ場・体験農場・ジビエ活用の拠点として再生できる可能性があります。
所有者不明土地管理制度で法的に処分可能になった物件を、地域の産業活性化につなげるマッチングの仕組みが求められています。
10. まとめ ： 悩む前に「専門家への一歩」を踏み出してください
「隣の空き家のせいで毎冬不安」
「空き地の草木が越境してきて困っている」
「相続人を探したが連絡がまったく取れない」
——そんな状況を「どうしようもない」と諦める時代は、もう終わりました。
2023年に誕生した所有者不明土地・建物管理制度によって、こうした問題を法律の力で動かす道が開かれています。
ただ、制度を正しく活用するためには、
• 本当に所有者不明かどうかの戸籍調査
• 申立てに必要な事実証明書類の収集・作成
• 裁判所手続き・市役所対応の専門家との連携
……といった、それぞれに専門知識が必要な作業が重なります。
お一人で全部こなそうとすると、時間と労力と精神力を大幅に消耗してしまいます。
行政書士はこうした問題の最初の相談窓口となっています。
豪雪の冬が来る前に、ぜひ一度お近くの行政書士にご相談ください。
安心して暮らせる毎日を取り戻すための、確かな第一歩を踏み出しましょう。
出典・参考
・ 所有者不明土地問題研究会PDF「所有者不明土地問題研究会 最終報告概要」
・ 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し（民法・不動産登記法等一部改正法・相続土地国庫帰属法）」
・ 法務省「相続登記の申請義務化について」
・ 新潟地方法務局「新潟地方法務局 管轄のご案内（不動産登記）」
・ 裁判所「新潟地方・家庭裁判所 長岡支部、長岡簡易裁判所の所在地」
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