湯沢町・南魚沼エリアのマンション管理組合の皆様へ。
築30年〜40年を迎えるリゾートマンションで、大規模修繕や建替えの合意形成にお悩みではありませんか？
本記事では、行政書士と管理業務主任者のダブルライセンスを持つことで可能な、法的手続きから実務までを詳しく解説いたします。
1. 湯沢・南魚沼リゾートマンションが直面する深刻な課題
① バブル期に建設された1万戸超のリゾートマンション
新潟県湯沢町には、1980年代後半から90年代前半のスキーブームとバブル経済により、約50棟・1万5000戸ものリゾートマンションが建設されました。
当時は東京の郊外型マンションと同水準の価格で販売され、多くの方がスキーやリゾートライフを楽しむために購入されました。
しかし、バブル崩壊とスキーブームの終焉により、これらの物件は大きな転換期を迎えています。
② 現在直面している深刻な問題
【 建物の高経年化（築30年超） 】
給排水管の腐食、外壁の剥落リスク、共用設備の老朽化など、安全性の確保が急務となっています。
国土交通省の統計によれば、築40年以上のマンションは2023年時点で約137万戸、20年後には3倍の410万戸に達する見込みです。
【 所有者の不在・不明問題 】
相続放棄や連絡先不明により、議決権行使が困難なケースが増加しています。
管理組合の総会開催すら難しくなっている物件も存在します。
【 管理費・修繕積立金の滞納 】
一部のマンションでは滞納額が1億円を超える事例も報告されています。
資金不足により、必要な修繕計画が停滞している状況です。
【 低廉な修繕積立金設定 】
多くのリゾートマンションでは、新築時から平米あたり50〜60円という低い修繕積立金が設定されたまま据え置かれており、将来の大規模修繕や建替えに必要な資金が不足している実態があります。
これらの問題を解決するには、単なる日常管理だけでは不十分です。
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づいた厳格な法的手続きと、自治体への適切な届出、そして補助金の活用が不可欠となっています。
2. 行政書士×管理業務主任者が生む「最強のシナジー」とは
① 管理業務主任者としての「現場力」
管理業務主任者は、マンション管理適正化法に基づき、管理委託契約の重要事項説明や管理事務報告を行う国家資格者です。
➡ 参考：一般社団法人マンション管理業協会「管理業務主任者」
マンション管理業者は、管理組合30組合につき1名以上の専任の管理業務主任者を設置する義務があります。
管理業務主任者の主な独占業務は以下の通りです。
• 重要事項の説明：管理委託契約締結前に、契約内容を管理組合に説明
• 重要事項説明書への記名：説明責任の所在を明確化
• 管理受託契約書への記名：契約内容の正確性を証明
• 管理事務の報告：定期的な管理状況の報告
管理業務主任者は、マンション管理組合の運営実務を熟知しており、以下のような実践的なサポートが可能です。
• 管理組合の理事会・総会運営の支援
• 長期修繕計画の妥当性判断
• 管理費・修繕積立金の適正化アドバイス
• 施工会社の見積もりチェック
② 行政書士としての「法務・行政力」
行政書士は、行政書士法に基づく国家資格者で、官公署に提出する書類の作成や権利義務に関する書類作成の専門家です。
➡ 参考：日本行政書士会連合会「行政書士とは」
行政書士の主な業務範囲は以下の通りです。
【 官公署提出書類の作成 】
行政機関（市役所、県庁など）に提出する許認可申請書類や届出書の作成を行います。
1万種類を超える申請書類の作成が可能です。
【 権利義務に関する書類の作成 】
契約書、議事録、遺産分割協議書、内容証明など、法的な効力を持つ書類を作成します。
【 事実証明に関する書類の作成 】
各種図面類、議事録、会計帳簿など、事実を証明する書類を作成します。
【 書類作成に関する相談業務 】
法的観点からのアドバイスを提供します。
【 行政手続の代理 】
作成した書類を官公署に提出する手続きを代理で行います。
マンション管理組合に関連する具体的な業務としては、
• 区分所有法に基づいた議事録作成：特に大規模修繕や建替えの決議では、証拠能力の高い議事録が必須
• 自治体への届出・補助金申請：湯沢町や南魚沼市の補助金（耐震診断補助など）の活用
• 管理規約の改正：時代の変化に合わせた規約のリーガルチェック（民泊対策、IT理事会対応など）
③ ダブルライセンスによるワンストップサービス
この2つの資格を併せ持つことで、「管理の現場で起きた問題を、法的に有効な形で行政手続きに繋げる」というワンストップサービスが実現します。
例えば：
• 管理業務主任者として長期修繕計画の問題点を把握
• 行政書士として法的に有効な議事録を作成
• 自治体の補助金制度を調査・申請
• 必要に応じて司法書士、税理士、建築士と連携
これにより、管理組合の皆様は複数の専門家に個別に依頼する手間が省け、一貫した視点での問題解決が可能になります。
3. 大規模修繕・建替えに向けた合意形成サポートの実務フロー
リゾートマンションにおいて最もハードルが高いのが、所有者の合意形成です。
特に出席率が低くなりがちなリゾート物件では、手続きの一歩を間違えると決議が無効になるリスクがあります。
〈 ステップ1：現状診断と修繕計画の精査（1〜2ヶ月） 〉
【 目的 】
現在の管理組合の財政状況と建物の状態を正確に把握します。
【 具体的な作業内容 】
• 現在の修繕積立金残高の確認
• 長期修繕計画の内容精査
• 建物診断結果の確認（必要に応じて専門業者を紹介）
• 施工会社の見積もりの妥当性チェック（管理業務主任者の視点）
• 修繕と建替えの両方のシミュレーション作成
【 成果物 】
現状診断報告書、修繕・建替えシミュレーション
〈 ステップ2：法的要件の確認と準備（2〜3ヶ月） 〉
【 目的 】
大規模修繕または建替えに必要な法的要件を満たすための準備を行います。
【 区分所有法の決議要件 】
※ 改正法の詳細は下記リンクをご参照ください。
• 大規模修繕（共用部分の変更）：区分所有者および議決権の4分の3以上の賛成
• 建替え：区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成
• 一括売却・取壊し：区分所有者および議決権の5分の4以上の賛成
➡ 参考：法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律の概要」2026年4月施行の改正法
➡ 参考：国土交通省「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案を閣議決定～新築から再生までのライフサイクル全体を見通した取組～」2026年4月施行の改正法
【 行政書士の役割 】
• 招集通知の適正な発送支援（発送時期、記載内容の確認）
• 委任状・議決権行使書のリーガルチェック
• 不在所有者への対応アドバイス
• 所在不明者がいる場合の対応策検討
【 管理業務主任者の役割 】
• 理事会への説明資料作成
• 所有者向け説明会の企画・運営サポート
• 質疑応答対応の準備
〈 ステップ3：総会の開催と決議（1日〜数回） 〉
【 目的 】
法的に有効な決議を行います。
【 実施事項 】
• 総会の議事進行サポート
• 議案説明の補助
• 質疑応答のサポート
• 議決権行使の適正な集計確認
【 注意点 】
• 決議要件を満たさない場合は再度の説明会・総会が必要
• 反対者への丁寧な説明が重要
〈 ステップ4：議事録作成と法的証拠力の確保（総会後1〜2週間） 〉
【 目的 】
後日の紛争を予防するため、証拠能力の高い議事録を作成します。
【 行政書士の役割 】
• 証拠力のある議事録の作成
• 必要に応じて公証役場で確定日付を付与
• 議事録の保管方法についてアドバイス
【 議事録に記載すべき重要事項 】
• 開催日時、場所
• 出席者数（議決権数）
• 議案の内容
• 決議結果（賛成・反対・棄権の数）
• 主な質疑応答の内容
• 議長、議事録作成者の署名
〈 ステップ5：補助金の活用（申請から交付まで数ヶ月） 〉
【 目的 】
自治体の支援制度を活用し、管理組合の負担を軽減します。
【 行政書士の役割 】
• 湯沢町・南魚沼市の補助金制度の調査
• 申請書類の作成
• 事業計画書の立案
• 自治体窓口との折衝
【 主な補助制度の例 】
• 耐震診断補助
• マンション改修補助
• 長寿命化工事補助
※補助金制度は随時変更されるため、最新情報は各自治体の公式ウェブサイトでご確認ください。
➡ 参考：「南魚沼市公式ウェブサイト」
➡ 参考：「湯沢町公式ウェブサイト」
〈 ステップ6：工事の実施と完了報告（数ヶ月〜数年） 〉
【 目的 】
計画通りに工事を進め、適切な報告を行います。
【 管理業務主任者の役割 】
• 工事業者の選定サポート
• 工事の進捗管理
• 住民への定期報告
【 行政書士の役割 】
• 補助金の実績報告書作成
• 完了後の各種届出
4. 行政書士に「✔できること」と「✖できないこと」の明確な境界線
トラブルを避けるため、法律上の権限を整理してお伝えします。
〈 ✔ 行政書士（＋管理業務主任者知識）ができること 〉
| 業務分野 | 具体的な内容 |
| 書類作成 | ・管理規約、議事録、契約書の作成 ・行政への補助金申請書類の作成 ・総会招集通知、議案書の作成 |
| コンサルティング | ・合意形成の進め方のアドバイス ・規約改正案の作成 ・修繕計画の妥当性評価 |
| 行政手続 | ・補助金申請の代理 ・各種届出の代行 |
| 調査業務 | ・現地調査、所有関係の調査 |
〈 ✖ 行政書士ができないこと（他士業の領分） 〉
| 業務分野 | 担当士業 | 具体的な内容 |
| 登記申請 | 司法書士 | ・建物の表示登記 ・所有権移転登記 ・抵当権設定登記 |
| 紛争の代理 | 弁護士 | ・訴訟の代理人 ・紛争発生時の交渉代理 ・調停・仲裁の代理 |
| 税務申告 | 税理士 | ・確定申告 ・節税相談 ・税務書類の作成 |
| 建築士業務 | 建築士 | ・建物構造の詳細な耐震診断 ・設計図面の作成 ・工事監理 |
〈 ワンストップサービスの実現 〉
行政書士は、いわば「街の法律家」かつ「手続きのコーディネーター」です。
必要に応じて、司法書士や税理士、建築士と連携（チームアップ）してプロジェクトを推進します。
例えば、建替えプロジェクトでは、
① 行政書士：合意形成サポート、議事録作成、補助金申請
② 司法書士：建物の登記手続き
③ 税理士：税務相談、確定申告サポート
④ 建築士：設計、工事監理
このように、各専門家が連携することで、スムーズなプロジェクト推進が可能になります。
5. 湯沢・南魚沼エリア特有の注意点
① 豪雪地帯特有の維持管理コスト
【 消雪パイプの維持管理 】
湯沢町は豪雪地帯であり、多くのリゾートマンションには消雪パイプが設置されています。
この維持管理には通常のマンションにはない費用が発生します。
【 屋根の落雪対策 】
屋根からの落雪による事故を防ぐため、定期的な雪下ろしや落雪防止設備の維持が必要です。
【 寒冷地対策 】
配管の凍結防止、暖房設備の維持など、寒冷地特有のコストを考慮した長期修繕計画の立案が重要です。
【 管理業務主任者としてのサポート 】
これら寒冷地特有の維持費を考慮した長期修繕計画の立案をサポートします。
② 外国人所有者の増加への対応
近年、湯沢町のリゾートマンションは外国人観光客の増加により注目されており、外国人所有者が増加しています。
【 課題 】
• 言語の壁による意思疎通の困難
• 総会への参加率の低下
• 管理規約の理解不足
【 解決案 】
• 国内管理人制度の活用（2026年4月施行の改正区分所有法で制度化）
• 重要書類の多言語対応
• オンライン総会の活用
6. よくある質問（FAQ）
Q1：管理会社がいるのに、わざわざ行政書士に頼むメリットは？
A：管理会社は「管理」のプロですが、法的な紛争予防や行政手続き（補助金等）の専門家ではありません。
また、以下のような場合には、第三者的な立場の専門家が必要です。
• 管理会社との契約見直しを検討する場合
• 管理会社の不備を指摘する必要がある場合
• 法的に証拠能力の高い議事録が必要な場合
第三者的な立場の専門家がいることで、理事会の透明性が保たれ、所有者全体の利益につながります。
Q2：費用はどれくらいかかりますか？
A：業務内容（議事録作成のみか、コンサルティング契約か）によって異なります。
報酬の目安（あくまで一般的な相場です）
• 議事録作成のみ：5万円〜15万円
• 総会運営サポート：10万円〜30万円
• 大規模修繕・建替え合意形成コンサルティング：50万円〜200万円（期間・規模による）
• 補助金申請代行：申請額の10〜15％程度
重要なポイント： 補助金を活用できれば、その受給額の範囲内で報酬を賄えるケースも多く、実質的な組合負担を抑えることが可能です。
例：耐震診断補助金100万円を受給した場合、申請代行費用10〜15万円を差し引いても、85〜90万円が管理組合に残ります。
Q3：建替えか修繕か、まだ決まっていない段階でも相談できますか？
A：もちろんです。
むしろ、方向性が決まる前の「勉強会」の段階から外部専門家を入れることをお勧めします。
【 理由 】
• 住民同士の感情的な対立を防ぐ
• 客観的なデータに基づいた議論が可能になる
• 早い段階で選択肢を知ることができる
【 初期相談で提供できること 】
• 現状の財政状況の客観的な分析
• 修繕と建替えの両方のシミュレーション
• 他のマンションの事例紹介
• 合意形成の進め方のアドバイス
初回相談は無料または低額で対応している事務所が多いので、まずはお気軽にご相談ください。
Q4：区分所有法が改正されると聞きましたが、何が変わりますか？
A：2026年4月1日から改正区分所有法が施行されます。
【 主な変更点 】
① 決議要件の緩和
• 一括売却・取壊し：全員同意 → 5分の4以上の賛成
• 耐震不足マンションの再生：5分の4以上 → 4分の3以上の賛成
② 所在不明者の除外
• 裁判所の許可があれば、所在不明者を決議要件の母数から除外可能
③ 国内管理人制度
• 海外居住者に対して国内管理人の選任を求めることが可能
④ 修繕決議の緩和
• 総会出席者の過半数で決議可能（従来は全所有者の過半数）
これらの改正により、高経年マンションの管理・再生がより円滑に進むことが期待されています。
Q5：湯沢町や南魚沼市で実際に補助金を活用した事例はありますか？
A：湯沢町では、リゾートマンションの耐震診断や改修に対する補助制度が検討されています。
ただし、南魚沼市は未作成であるため、湯沢町の物件のみが対象となる点に注意が必要です。
最新の補助金情報は随時更新されますので、詳細は各自治体の公式ウェブサイトでご確認ください。
7. 今後の課題と解決策：外部管理者制度の活用
① 「管理不全マンション」のリスク
今後、空き室率がさらに上昇すると、管理組合自体が機能不全に陥る「管理不全マンション」が増加する恐れがあります。
【 管理不全マンションの特徴 】
• 理事のなり手がいない
• 総会が開催できない
• 管理費・修繕積立金が徴収できない
• 建物の維持管理ができない
このような状態になると、建物の安全性が損なわれ、資産価値が急激に下落します。
② 解決策：第三者管理方式（外部管理者制度）
【 外部管理者制度とは 】
区分所有者以外の専門家（行政書士、マンション管理士など）が「管理者」として就任し、管理組合の運営を行う制度です。
【 メリット 】
• 理事のなり手不足を解消
• 公平中立な立場での運営
• 専門知識を活かした適切な管理
• 継続的な資産価値の維持
【 デメリット 】
• 外部管理者への報酬が必要
• 所有者の主体性が薄れる可能性
【 導入事例 】
都市部のタワーマンションなどでは、すでに外部管理者制度を導入している事例が増えています。
湯沢町のリゾートマンションでも、今後この制度の活用が検討される可能性があります。
③ 行政による支援の強化
2026年4月施行の改正法では、地方公共団体の取組の充実も盛り込まれています。
• 危険な状態にあるマンションへの勧告
• 区分所有者の意向把握、合意形成支援
• 民間団体の登録制度（マンション管理適正化支援法人）
湯沢町・南魚沼市においても、今後こうした支援体制が整備されることが期待されます。
8. まとめ：専門家への相談が資産価値を守る第一歩
湯沢町・南魚沼エリアの美しい景観に建つリゾートマンションは、適切な管理さえ行えば、テレワーク拠点や定住の地として再び輝きを取り戻すポテンシャルを秘めています。
実際、湯沢町は2024年に8年連続で社会増（流入人口が流出人口を上回る）を記録しており、リゾートマンションへの注目が集まっています。
しかし、そのためには「専門知識に基づいた適切な手続き」が不可欠です。
行政書士×管理業務主任者のダブルライセンスができること
✓ 法的に有効な議事録作成で紛争リスクを回避
✓ 補助金を活用して修繕コストを削減
✓ 適切な規約改正でマナー違反や滞納を防止
✓ 他士業との連携でワンストップサービスを実現
こんなお悩みはありませんか？
• 「うちのマンション、大規模修繕が必要だけど、どう進めたらいいかわからない」
• 「修繕積立金が不足していて、このままでは建替えもできない」
• 「所有者が不在で、総会の定足数が満たせない」
• 「管理会社の対応に不満があるが、どうしたらいいかわからない」
少しでも不安を感じたら、行政書士などの専門家へご相談ください。
皆様の大切な資産を守るお手伝いをいたします。
出典・参考
• 法務省「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律の概要」
• 国土交通省「マンションの管理・再生の円滑化等のための改正法案を閣議決定～新築から再生までのライフサイクル全体を見通した取組～」
• e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」
• 総務省「行政書士制度」
• 日本行政書士会連合会「行政書士とは」
• 一般社団法人マンション管理業協会「管理業務主任者」
• 「南魚沼市公式ウェブサイト」
• 「湯沢町公式ウェブサイト」
≪ 南魚沼で行政書士をお探しの方へ ≫
当事務所では、各種許認可申請、相続手続きなど、地域に寄り添ったサポートを行っております。
ご相談の内容により、他の専門家（司法書士・税理士など）との連携や、ご紹介をさせていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。
当事務所の詳細はホームページをご覧ください。
「にわの行政書士事務所」のホームページ
※本記事は令和8年2月時点に入手可能な公的情報をもとにしています。年度によって制度内容が変更されている可能性があります。必ず最新の法改正情報などでご確認ください。
