2026年3月現在、特定技能外国人の受け入れ数は増加の一途をたどっています。
なかでも農業・建設・製造業などが盛んな新潟県南魚沼市・湯沢町・十日町市・魚沼市といった豪雪地帯では、受け入れを希望する事業者が増えている一方で、「どこに住んでもらえばいいのか」という住居確保の問題が、採用計画の最初の壁になっているという声をよく耳にします。
都市部と違い、賃貸物件が圧倒的に少ないこうした地域では、「地域に余っている空き家を社宅として活用する」という発想は、コスト面でも地域貢献の観点からも、非常に理にかなった選択肢です。
しかし、空き家であれば何でも良いわけではありません。
入管が定める基準を満たさなければ在留資格の申請が通らないだけでなく、豪雪地ならではのリスクを見落とすと、入居後のトラブルや法的問題に発展するケースもあります。
この記事では、特定技能外国人の住居に関するルール、豪雪地での空き家活用の注意点、手続きの流れ、補助金の活用方法、そして行政書士がサポートできること・できないことまでを、南魚沼地域の事情を交えながら具体的に解説します。
1. そもそも「住居の確保」は義務なのか？
まず前提として確認しておきたいのは、特定技能外国人を受け入れる企業（特定技能所属機関）は、住居の確保支援が法的な義務だということです。
住居の確保は、出入国在留管理庁が定める「1号特定技能外国人支援計画」における生活支援項目のひとつとして明示されており、支援内容としては住宅の情報提供や、必要に応じた同行・手続き支援が求められます。
在留資格の取得や更新時には、生活基盤の確保状況が審査の対象となることもあり、住居の確保が不十分だと、許可が下りないケースもあり得ます。
具体的には、①社宅・寮の直接提供、②企業が物件を借り上げて提供（転貸）、③本人が自分で物件を探す場合のサポート（情報提供・同行など）の3つのいずれかを、外国人本人の希望に基づき実施する必要があります。
地方・豪雪地域で実際に多いのは①か②のパターン、すなわち企業が自ら空き家等を確保し、社宅として提供する形です。
この記事では主にそのケースに焦点を当てます。
➡ 参考：出入国在留管理庁「特定技能外国人の受入れに関する運用要領」（１号特定技能外国人支援計画に関する基準）
2. 入管が求める「適切な住居」の3つの基準
空き家を社宅として使う場合、まず入管の基準を満たしているかどうかの確認が不可欠です。
基準を満たさない物件を使用すると、在留資格申請が不許可になるリスクがあります。
2026年3月現在で確認すべき主なポイントは以下の3点です。
① 居室の広さ ： 1人あたり7.5㎡以上
特定技能1号の場合、部屋の広さは1人当たり7.5㎡以上を確保しなければなりません。
ルームシェアなど複数人で住む場合は、居室全体の面積を居住人数で除した場合の面積が7.5㎡以上でなければなりません。
7.5㎡は約4.5畳に相当します。
測定の際には廊下・キッチン・トイレ・浴室・収納などは面積に含まれません。
あくまで「実際に生活する居室部分」の広さです。
また、ロフト部分も居室面積には含まれないことも押さえておきましょう。
例外があります ： 7.5㎡未満でも認められるのは、自社で受け入れている技能実習生が特定技能外国人として引き続き働くことになった場合において、もともと使用していた部屋が7.5㎡以下である例外の場合のみで、その場合でも1人あたりの寝室を4.5㎡以上確保する必要があります。
新規に空き家を確保して社宅とする場合は、この例外は適用されません。
原則として7.5㎡以上が必須です。
② プライバシーの確保と個室の原則
「広いだけでいい」というわけではなく、プライバシーが守られる個室であることが求められ、カーテンのみで区切る空間は不可とされています。
複数人でルームシェアする場合も、壁やドアなどの確実な仕切りが必要です。
さらに各人にベッドと収納スペースを確保することが前提となります。
古民家を活用する場合、広い1部屋をそのまま使おうとすると基準を満たせないケースがありますので注意してください。
③ 安全性・衛生面の確保（消防法・インフラ）
企業は、外国人が入国後すぐに生活できるよう、住居の確保と必要な生活環境の整備を行う義務があります。
ライフライン（電気・ガス・水道・Wi-Fiなど）の契約サポートも求められます。
具体的には以下を確認する必要があります。
• 住宅用火災警報器の設置（消防法上の義務）
• 消火器の備え付け（推奨）
• 水道・ガス・電気が正常に機能すること
• 雨漏り・シロアリ被害がないこと
• 採光・換気が適切に確保されていること
長年空き家だった物件では、これらが未整備のまま放置されているケースが多く、「見た目は大丈夫そう」と判断して入居後に問題が発覚することが後を絶ちません。
事前の確認が重要です。
④ 家賃設定のルール ： 利益を得てはいけない
家賃や管理費・光熱費などを給与から控除する場合は、雇用条件書の写しに費用名と金額を明記する必要があります。外国人材が控除内容を正確に理解できるよう、わかりやすく記載することが求められます。
また欠格事由に該当すると、特定技能外国人の受け入れができなくなるため、運用要領に基づいた家賃設定をする必要があります。
要するに、企業が住居を提供して利益を得ることは禁止されています。
企業が物件を借り上げて転貸する場合は、支払っている実際の賃料（管理費・共益費を含む）を入居人数で割った額以内での設定が必要です。
社有物件の場合は、建設・改修にかかった実費と耐用年数等を勘案した合理的な額が上限です。
➡ 参考：出入国在留管理庁「特定技能外国人の受入れに関する運用要領」
3. 豪雪地・南魚沼エリア特有の注意点
入管の基準をクリアしたとしても、南魚沼市・湯沢町・十日町市・魚沼市といった豪雪地域で空き家を活用する場合には、さらに「雪国ならではのリスク」を想定した準備が必要です。
① 冬季の積雪による建物ダメージ
南魚沼市は、年間積雪量が2〜3メートルを超えることも珍しくない日本有数の豪雪地帯です。
長期間空き家だった物件は、除雪が行われないまま放置されているケースが多く、以下のような問題が潜んでいることがあります。
• 屋根・サッシの歪み・破損（積雪の重みによる変形）
• 給排水管の凍結・破裂（冬期間に水抜きが行われていない場合）
• 基礎・壁の亀裂（凍結融解の繰り返しによる劣化）
• 天井や壁への雨漏り（屋根材の傷みによる雪解け水の浸入）
これらは、外観からでは判断できないことが多いため、入居前に専門業者による建物診断（インスペクション）を行うことを強く推奨します。
② 雪解け後の修繕・報告の重要性
入管への定期届出において、住居の環境に大きな変化があった場合は報告が必要です。
豪雪地の場合、冬を越した後に外壁損傷や雨漏りが発覚することが少なくありませんが、これを放置すると「適切な居住環境の維持」を怠ったと評価されるリスクがあります。
毎年春（雪解け後）に、建物の状態を確認し、修繕が必要な箇所は速やかに対応するという管理体制を整えることが重要です。
また、その修繕記録を保管しておくことで、定期届出や在留資格更新時の証跡として活用できます。
なお、2025年4月の制度改正により、定期届出は四半期ごとから年1回（2026年4月〜5月に初回提出）に変更されており、「受入れ・活動・支援実施状況に係る届出書」として一本化されています。
届出の機会が減った分、内容の正確さと管理記録の充実がより重要になっています。
➡ 出入国在留管理庁「特定技能所属機関・登録支援機関による届出（提出書類）」
③ 湿気・カビ問題と外国人の健康
雪国の空き家は、冬期間に結露や湿気がこもりやすく、長年放置された物件ではカビが相当程度発生しているケースがあります。
カビが生えた状態で外国人を入居させることは、健康被害を引き起こすだけでなく、支援義務違反にも問われかねません。
入居前には必ず、換気設備の点検・清掃と、カビの除去作業を行ってください。
壁紙の張り替えや断熱材の追加も、健康的な居住環境を整える上で効果的です。
④ 冬季の光熱費高騰と外国人の手取り減少
南魚沼エリアの冬の暖房費は、都市部と比べて大幅に高くなります。
給与から光熱費実費を控除する場合、冬季に手取り額が大幅に減少することで外国人材の不満が生じ、早期離職や転職（転籍）のリスクにつながることがあります。
対策として、断熱リフォームによる光熱費の削減、または一定額の光熱費補助を福利厚生として導入することが、人材定着の観点から有効です。
4. 空き家バンクと補助金の活用 ： 南魚沼地域の具体的な選択肢
〈 南魚沼市の空き家バンクを活用する 〉
南魚沼市では、市内に使用していない住宅などを所有する人から提供された空き家情報をウェブサイトなどで公表し、市内への移住・定住や起業などを希望する人に幅広く情報を紹介するシステムを運用しています。
また、円滑に安心して取引を行うことができるよう「公益財団法人 新潟県宅地建物取引業協会」と協定を締結し、不動産取引のプロである宅建業者に仲介を依頼することができます。
➡ 参考：南魚沼市「空き家バンクとは」
空き家バンクには、通常の不動産市場に出回らない割安な物件が登録されていることがあります。
社宅候補物件の一つとして活用を検討する価値があります。
➡ 参考：「南魚沼市空き家バンク」
また、南魚沼市だけでなく、周辺自治体も空き家バンクを運営しており、湯沢町・魚沼市・十日町市にも各自治体の空き家バンクがあります。
それぞれ補助金制度や移住支援策が異なるため、複数の選択肢を比較検討することが推奨されます。
➡ 空き家問題については「こちらの記事もおすすめ」
〈 南魚沼市の中古住宅リフォーム補助金 〉
空き家を購入・改修して社宅にする場合に活用を検討したいのが、南魚沼市の「中古住宅リフォーム補助金」です。
南魚沼市では、中古住宅の利活用を促進し、住環境の向上と定住促進を図るため、中古住宅を購入や相続または贈与で取得し、対象経費100万円以上のリフォーム工事を市内業者に発注して行う場合に補助金を交付しています。
ただし重要な注意点があります ： この補助金の対象は「申請者（＝補助金受給者）が当該住宅に居住すること」「南魚沼市に住民登録をしていること」「補助金交付日から5年以上居住する意思があること」などが要件となっており、企業が社宅として取得・改修するケースには直接適用できない可能性があります。
【 想定例 】
もし企業の代表者や関係者が実際に居住し、その一部を社宅として外国人に貸し出す形であれば活用できる可能性がありますが、詳細は南魚沼市都市計画課に直接確認することを強く推奨します。
➡ 参考：南魚沼市「中古住宅リフォーム補助金」
〈 国の断熱リフォーム補助制度（住宅省エネキャンペーン等） 〉
光熱費対策として有効なのが、国が実施している断熱リフォーム関連の補助制度です。
毎年度、国土交通省・環境省・経済産業省が連携して「住宅省エネキャンペーン」を実施しており、断熱窓への交換や断熱材追加工事に対して補助が受けられます。
※2026年度の最新情報は「住宅省エネキャンペーン公式サイト」で必ず最新の公募要領を確認してください。
制度の内容・補助額は年度ごとに変わります。
5. 空き家から社宅へ ： 手続きの流れ
物件選定から外国人が実際に入居するまでの標準的なステップを整理します。
【 ステップ 1 】 ： 物件選定と基準チェック
空き家バンクや地域の不動産業者を通じて候補物件を探します。
入管基準（1人あたり7.5㎡以上の居室面積）を満たしているか実測で確認します。
図面上の数値ではなく、実際の居室スペースを測定することが重要です。
【 ステップ 2 】 ： 建物の現況調査
水道・ガス・電気の正常稼働確認、屋根・外壁・給排水管の状態確認を行います。
豪雪地では特に凍結破裂の痕跡、積雪による変形・歪みの有無を確認してください。
必要に応じて専門業者によるインスペクション（住宅診断）を活用しましょう。
【 ステップ 3 】 ： 契約と修繕・清掃
賃貸借契約または購入契約を締結します。
企業が借り上げて社宅とする場合、契約者は企業となります（外国人本人を賃貸借契約の当事者にすることも可能ですが、その場合は保証人の問題など別の課題が生じます）。
修繕・清掃を完了させ、住宅用火災警報器の設置など消防法上の義務を履行します。
【 ステップ 4 】 ： 支援計画書の作成
支援計画書には義務的支援の10項目すべてを記載し、支援の実施方法や体制を具体的に明示する必要があります。
社宅を提供する場合は、居室の広さや設備が適切な水準を満たしていることが条件です。
住居の広さ・設備・所在地などの情報を支援計画書に記載します。
行政書士がこの書類の作成をサポートします。
➡ 参考：出入国在留管理庁「１号特定技能外国人支援計画の作成」
➡ 支援計画書に記載する義務的支援10項目については「こちらの記事もおすすめ」
【 ステップ 5 】 ： 入管への申請
在留資格認定証明書交付申請（COE）または在留資格変更許可申請に住居情報を盛り込んで提出します。
【 ステップ6 】 ： 入居・生活オリエンテーション
宿舎の確保や受入れオリエンテーションの準備を行います。
入国後は住民登録、銀行口座開設、保険加入手続きなどを支援します。
南魚沼地域での生活では、特に以下の事項を多言語で説明することが重要です。
• 除雪・雪かきのルールと安全な方法
• ゴミ出しのルール（分別方法は外国語版が市で配布されています）
• 近隣住民へのあいさつ
• 緊急時の連絡先（消防・救急・警察）
【 ステップ 7 】 ： 住民登録の届出
外国人本人が、日本国内で新たに住所を定めた場合は、14日以内に市区町村役所で「転入届」を提出する必要があります。
これは「住民基本台帳法」に基づく義務であり、遅延・未提出があると、在留資格の取消し対象になることもあります。
受け入れ企業は外国人本人が確実に届出を行えるよう、必要に応じて市役所への同行支援を行ってください。
6. 2025年以降の制度変更で押さえておくべきポイント
〈 協力確認書の提出が義務化（2025年4月〜） 〉
2025年4月1日以降に特定技能外国人を新たに受け入れる場合、在留資格の認定申請もしくは変更申請を行う前に、協力確認書の提出が必要です。
提出先は出入国在留管理庁ではなく、特定技能外国人が活動する事業所の所在地及び住居地が属する市区町村です。
南魚沼市で外国人を雇用し、南魚沼市内の空き家を社宅とする場合、南魚沼市役所に協力確認書を提出する必要があります。
これを忘れると申請が進められないため注意してください。
➡ 参考：南魚沼市「特定技能所属機関による協力確認書の提出」
〈 定期届出が年1回に簡素化 〉
届出が3か月ごとから年1回に変わり、2026年4月〜5月に初回提出（2025年度分の報告）となります。
届出書類も「受入れ状況」と「支援状況」を一つにまとめて報告する形に統一されました。
届出回数が減った分、年1回の届出で住居に関する情報（修繕履歴・居住人数の変化など）を漏れなく報告することが重要です。
➡ 参考：出入国在留管理庁「特定技能所属機関・登録支援機関による届出（提出書類）」
7. 行政書士が 「できること」 ・ 「できないこと」
特定技能の住居確保において、行政書士はどこまでサポートできるのでしょうか。
依頼前に確認しておきましょう。
〈 ✔ 行政書士ができること 〉
① 入管提出書類の作成・申請取次
在留資格認定証明書交付申請書・在留資格変更許可申請書の作成のほか、住居の面積計算書・図面の整備、支援計画書の策定など、入管に提出するすべての書類について、作成と申請取次を行うことができます。
➡ 申請取次行政書士については「こちらの記事もおすすめ」
② 住居の基準適合チェック
「この物件は特定技能の基準を満たしているか」「複数人居住の場合の面積計算は合っているか」など、基準適合性についてのアドバイスを行います。
書類を作成する前に、物件情報（図面・写真等）をもとにチェックすることが可能です。
③ 協力確認書など新制度対応の書類整備
2025年から義務化された協力確認書の提出手続きや、定期届出書類の作成・管理のサポートも行います。
④ 補助金申請の事務サポート
南魚沼市のリフォーム補助金や国の省エネ補助金など、住居改修に関する補助金申請の事務手続きをサポートします（申請可否の確認・書類作成支援など）。
➡ 補助金申請支援については「こちらの記事もおすすめ」
〈 ✖ 行政書士ができないこと（他の士業・業種の役割） 〉
① 不動産の仲介（宅建業）
物件の売買・賃貸の仲介を手数料を取って行うことは、宅地建物取引業免許がない限りできません。
物件探しの相談には乗ることができますが、仲介行為は宅建業者に依頼する必要があります。
② 実際の建設・改修工事
空き家のリフォームや修繕工事そのものは建設業者が担います。
③ 建物の法的適合性の最終確認（建築士）
耐震基準の適合性確認など、建築的な専門判断は建築士の職域です。
8. よくある質問（Q&A）
Q1. 昔、技能実習生が使っていた「4.5㎡」の部屋に特定技能外国人を住まわせても大丈夫ですか？
A1. 原則としてNGです。
特定技能外国人の住居は1人当たり7.5㎡以上が必要です。
例外として、自社で受け入れていた技能実習生が特定技能外国人として引き続き働くことになった場合で、もともと使用していた部屋が4.5㎡以上あれば認められる場合があります。
ただし、これは一時的な経過措置的な位置づけであり、新たに空き家を確保して社宅とする場合には適用できません。将来的な人材定着も見据えて、7.5㎡基準での整備を進めることを推奨します。
Q2. 外国人に自分で除雪・雪かきをしてもらっても問題ありませんか？
A2. 適切な安全管理のもとであれば可能です。
ただし、豪雪地の除雪は命に関わる重労働です。
実施する場合は多言語での安全教育（転落・落雪のリスク、適切な道具の使い方）と、スコップ・除雪機などの道具の提供が必要です。
また、就業時間内と就業時間外の区別を明確にし、時間外に強制することのないよう注意してください。
Q3. 家賃は無料にしてもよいですか？
A3. 無料にすることは可能です。
ただし、その場合は給与から控除しない旨を雇用条件書に明記する必要があります。
一方、実費範囲内で家賃を徴収すること自体は認められています。
ただし、企業が利益を得るための家賃設定は禁止されています。
Q4. 社宅の空き家を特定技能外国人複数人でシェアしてもらうことはできますか？
A4. できます。
その場合、居室全体の面積を居住人数で割った値が1人あたり7.5㎡以上になることが必要です。
また、各自のプライバシーを確保できる壁・ドアによる仕切りが必要で、カーテンだけでの区切りは認められません。
Q5. 豪雪で屋根が壊れて一時的に別の場所に住んでもらう必要が生じた場合はどうすればいいですか？
A5. 住居地変更が生じる場合は、住居が変わった場合は14日以内に住居地変更の届出を行う必要があります。
また、入管への随時届出が必要になる場合もあります。
トラブルが発生した場合は速やかに行政書士などの専門家に相談することをお勧めします。
9. 2027年の育成就労制度移行を見据えた住居整備の重要性
育成就労制度の運用開始は令和9年（2027年）4月1日とされています。
この制度は外国人材の育成と人材確保を目的としており、基本的に3年間の育成期間で特定技能1号水準の人材を育成することを目指しています。
➡ 参考：出入国在留管理庁「育成就労制度Q&A」
育成就労制度のもとでは、外国人材は3年以上にわたって長期的に同じ地域に住む可能性が高くなります。
これは、住居の質がそのまま人材の定着率・満足度に直結することを意味します。
南魚沼地域で外国人材を長期的に確保したい企業にとって、今から住居環境を整備しておくことは、「選ばれる企業」になるための重要な投資です。
特に、断熱性能の高い社宅の整備は優先度が高いと言えます。
豪雪地での冬季の光熱費は相当な負担となるため、断熱リフォームによって光熱費を下げることは、実質的な手取りアップにもつながり、外国人材にとって大きな魅力になります。
10. まとめ ： 「雪国の空き家社宅化」は準備次第で大きな強みになる
南魚沼市をはじめとする豪雪地帯の空き家を特定技能外国人の社宅として活用することは、決して難しいことではありません。
ただし、適切に進めるためには以下の点を確実に押さえる必要があります。
① 入管基準（1人あたり7.5㎡以上、個室・仕切り・消防設備等）のクリア
② 豪雪地特有の建物ダメージ（凍結・歪み・湿気・カビ）の事前確認と修繕
③ 春の雪解け後の定期点検・修繕記録の保管
④ 協力確認書の提出など2025年以降の新制度への対応
⑤ 補助金制度の活用（要件を自治体に直接確認）
⑥ 断熱リフォームなど長期定着を見越した住環境整備
これらを一つひとつクリアしていくことで、地域の空き家問題の解決にも貢献しながら、安心して外国人材に働き続けてもらえる環境が整います。
「うちの空き家、入管の基準を満たしているか確認してほしい」
「支援計画書や申請書類の作成をお願いしたい」
「協力確認書って何？何から始めればいい？」
「補助金を使って社宅を整備したいけど手続きが複雑」
そのようなお悩みを抱えているご担当者の方、まずは一度行政書士などの専門家にご相談ください。
行政書士は、南魚沼・湯沢・十日町・魚沼エリアをはじめとする豪雪地帯の特性を踏まえ、外国人雇用・在留資格に関する書類作成・入管申請取次から、住居基準の適合チェック、補助金申請の事務サポートまで、御社の外国人受け入れをトータルでサポート可能です。
参考・出典
• 出入国在留管理庁「特定技能制度」
• 出入国在留管理庁「在留資格「特定技能」」
• 出入国在留管理庁「特定技能外国人の受入れに関する運用要領」
• 出入国在留管理庁「１号特定技能外国人支援計画の作成」
• 出入国在留管理庁「特定技能所属機関・登録支援機関による届出（提出書類）」
• 出入国在留管理庁「育成就労制度Q&A」
• 南魚沼市「特定技能所属機関による協力確認書の提出」
• 南魚沼市「空き家バンクとは」
• 「南魚沼市空き家バンク」
• 南魚沼市「中古住宅リフォーム補助金」
• 南魚沼市「住宅支援・補助」
• 「住宅省エネキャンペーン公式サイト」（国の補助制度に関する最新情報）
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ご相談の内容により、他の専門家（司法書士・税理士など）との連携や、ご紹介をさせていただきます。
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