南魚沼市・魚沼市・湯沢町など雪国・山間部の地域では、先祖代々の山林を所有している家庭が少なくありません。
しかし、「亡くなった父や祖父の名義のまま、登記をせずに何年も放置している」というケースは非常に多く見受けられます。
そこでひとつ、考えてみてください。
もし、その山林で火事が起きたとしたら——近隣の住宅が全焼し、隣接する他人の山林まで被害が広がったとしたら——法的な責任は、いったい誰が負うことになるのでしょうか？
答えは、「相続人全員」です。
「登記していないから関係ない」
「使っていないから自分には責任がない」
そう思っている方は、非常に危険な状況に置かれているかもしれません。
本記事では、登記未了の山林で火災が発生した場合の法的責任の仕組みから、実際に取るべき手続き、行政書士に相談するメリットまでを、できるだけわかりやすく解説します。
1. 「登記していない」は免責の理由にならない
〈 相続は、登記と無関係に発生する 〉
不動産の所有権は、法律上、被相続人（亡くなった方）が死亡した瞬間に相続人へ自動的に移転します。
登記はその事実を第三者に知らせるための手続きであり、登記をしていないからといって所有権が移らないわけではありません。
つまり、「父が20年前に亡くなったが、山の名義を変えていない」という状況であっても、その山林はすでに法律上、相続人のものです。
そして、所有者には「適切に管理する義務」が生じます。
この点については、法務省の相続登記義務化に関する公式ページでも明確に示されています。
➡ 参考：法務省「不動産を相続した方へ」
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
2. 山林火災が起きたとき、法的責任はどう問われるか
① 工作物責任（民法第717条）
民法第717条は、「土地の工作物の設置または保存に瑕疵（欠陥）があって他人に損害を与えた場合、その所有者は損害を賠償する責任を負う」と定めています。
山林そのものは法律上の「工作物」ではありませんが、山林内にある作業小屋・擁壁・倒木の危険がある朽ちた大木などは工作物として扱われる場合があります。
放置されて老朽化した小屋が延焼を招いた、あるいは倒木がきっかけで火が広がったという状況であれば、所有者の管理不備として責任を問われる可能性が高いのです。
➡ 参考：e-Gov法令検索「民法」
② 相続人全員に及ぶ「連帯責任」
遺産分割が行われていない場合、山林は相続人全員による「共有」状態になっています。
共有物の管理責任は共有者全員に及ぶため、長男・次男・長女の3人が相続人であれば、3人全員が責任を問われる可能性があります。
さらに恐ろしいのが、連帯責任という考え方です。
被害者（例えば近隣の住宅が全焼した方）は、相続人のうち「誰に対しても全額を請求できる」のです。
「自分は山を管理していなかった」「県外に住んでいた」という事情は、原則として免責の理由になりません。
③ 失火責任法との関係――「軽過失なら免責」は山林では通用しにくい
日本には「失火ノ責任ニ関スル法律（失火責任法）」という法律があり、軽い不注意（軽過失）による火災であれば、原則として損害賠償責任を負わないとされています。
➡ 参考：e-Gov法令検索「失火ノ責任ニ関スル法律」
しかし、山林の場合は注意が必要です。
以下のような状況では、「重大な過失」や「管理義務違反」として責任を問われる可能性が高まります。
• 山林内に老朽化した作業小屋や廃材が放置されており、それが延焼を促進させた場合
• 不法投棄されたゴミがあることを知りながら、長年放置していた場合
• 乾燥注意報が出ているにもかかわらず、野焼きの管理が不十分だった場合
失火責任法は「軽過失の免責」を認めていますが、そもそも適切に管理された土地の所有者が想定されており、放置・管理不全の状態は軽過失とは判断されにくいという点を意識しておく必要があります。
3. 【 想定例 】 南魚沼市周辺で起こりうるケース
以下は、実際に南魚沼地域で起きうる状況をもとに構成した想定例です。
〈 想定例 ： 放置された裏山からの延焼 〉
南魚沼市内に、かつて農家を営んでいた父が所有していた裏山（約1ヘクタール）があります。
父は15年前に他界。
長男・次男・長女の3人は全員が首都圏在住のため、相続登記をしないまま現在に至っています。
山林内には、父の時代に使っていた作業小屋（木造・無施錠）が残っており、周囲には廃材も散乱したまま。
春先、乾燥が続く日に山林内で出火が発生。
古い作業小屋に引火し、火勢が強まって隣接する民家1棟を全焼させてしまいました。
このケースでは、出火原因が登山客のたき火の不始末であったとしても、作業小屋の管理が不適切（朽ちた木材が延焼を助長した）と判断されれば、相続人3人は連帯して多額の損害賠償義務を負うリスクがあります。
近隣の住宅の全焼損害は、場合によっては数千万円規模に達することもあります。
そうなれば、当事者が住宅ローンを抱えていようと、定年退職していようと、関係ありません。
連帯責任である以上、被害者は3人のうち誰にでも全額を請求できます。
4. 2024年4月スタート「相続登記の義務化」で何が変わったか
〈 3年以内に登記しなければ「過料10万円以下」の対象に 〉
2024年（令和6年）4月1日から、不動産の相続登記が法律上の義務となりました。
具体的には、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしなければならないと定められています（不動産登記法第76条の2第1項）。
正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となります。
また、重要な点として、この相続登記の申請義務化の施行日は令和6年4月1日ですが、施行日より前に開始した相続によって不動産を取得した場合であっても、相続登記をしていない場合には義務化の対象となり、令和9年3月31日まで（不動産を相続で取得したことを知った日が令和6年4月以降の場合は、その日から3年以内）に相続登記をしていただく必要があります。
つまり、「10年前に亡くなった父の名義のまま」という山林も、今すぐ対応が必要です。
〈 「相続人申告登記」という応急措置もある 〉
遺産分割の話し合いがまとまらないなど、すぐに本登記が難しい場合は、「相続人申告登記」という制度を使うことで、登記義務の履行を一時的に示すことができます。
ただし、これはあくまで応急措置であり、遺産分割が成立した日から3年以内に改めて本来の相続登記が必要です。
➡ 参考：法務省「相続登記の申請義務化について」
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
5. 「負動産」問題——南魚沼・山間部特有の難しさ
南魚沼市・魚沼市・十日町市・湯沢町など山間部の地域では、山林の多くが「負動産」と呼ばれる状態、つまり維持管理コストや責任だけがあって経済的価値はほとんどない土地になっています。
それでも、所有権と管理義務は消えません。
よくあるのが、「何十年も放置した結果、相続人がどこにいるかもわからなくなった」「亡くなった相続人が出てきて、その子どもや孫にまで権利が及んでいる（数次相続）」というケースです。
南魚沼地域でも、当初3人だった相続人が気づけば20人以上に膨れ上がり、全員の合意が取れず登記が事実上できない状態に陥ることが増えています。
こうした状態の土地は、災害復旧や砂防ダム建設・道路整備などの公共工事の際にも大きな障害となります。
所有者不明土地は地域全体の防災力を下げることにも直結しているのです。
➡ 所有者不明土地については「こちらの記事もおすすめ」
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6. 手放すことも選択肢——「相続土地国庫帰属制度」とは
「管理できる状態にないが、誰も引き取り手がいない山林」について、2023年（令和5年）4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が始まっています。
相続または遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度です。
ただし、この制度には審査があり、すべての土地が対象になるわけではありません。
引き取れない土地の主な例：
• 建物が残っている土地
• 土壌汚染がある土地
• 境界が明確でない土地
• 急傾斜地など管理に過剰なコストがかかる土地
また、承認された場合でも、土地1筆あたり14,000円の審査手数料に加え、10年分の管理費用相当の負担金の納付が必要です。
山林の場合は、一律20万円が目安とされています。
利用を検討する際は、事前に最寄りの法務局（本局）に相談するのが第一歩です。
➡ 参考：法務省「相続土地国庫帰属制度について」
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7. 相続登記の手続きの流れ
実際に相続登記を進める際には、おおむね以下のような手順を踏むことになります。
ステップ1 ： 相続人の確定（戸籍の収集）
亡くなった方の出生から死亡までのすべての戸籍を取り寄せ、法定相続人が誰かを確定させます。
再婚・離婚・認知などがある場合は戸籍が複数の市区町村にわたることも多く、収集に手間がかかります。
ステップ2 ： 対象不動産の特定
山林は都市部の宅地と異なり、地番が複雑で一筆ごとに登記情報が異なるため、名寄帳（固定資産税の課税台帳）や権利証を使って、どの土地が相続対象かを洗い出す必要があります。
気づかないうちに数十筆の山林を所有していたというケースも珍しくありません。
ステップ3 ： 遺産分割協議
相続人全員で、誰がその山林を引き継ぐか（あるいは国庫帰属を申請するか）を話し合い、遺産分割協議書を作成します。
全員が実印を押し、印鑑証明書を添付することが必要です。
ステップ4 ： 法務局への登記申請
司法書士が管轄の法務局へ相続登記を申請します。
登録免許税は固定資産税評価額の0.4%ですが、山林の評価額は低いことが多く、費用は比較的安く済む場合があります。
また、令和9年3月31日まで一定条件のもと免税措置が設けられています。
➡ 参考：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
➡ 参考：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
8. 行政書士に 「できること」 ・ 「できないこと」
「相続登記といえば司法書士」とよく聞きますが、行政書士にできることも多くあります。
相談先を正しく知っておくことで、スムーズかつコスト効率よく手続きを進めることができます。
| 業務内容 | 行政書士 | 司法書士 |
| 戸籍の収集・相続人調査 | 〇（職権で取得可能） | 〇 |
| 遺産分割協議書の作成 | 〇（得意分野） | 〇 |
| 相続関係説明図・家系図の作成 | 〇 | △ |
| 国庫帰属申請書類の作成サポート | 〇 | 〇 |
| 法務局への登記申請代行 | ✖（できません） | 〇 |
| 裁判所への書類作成 | ✖ | 〇 |
行政書士は、相続人の特定・戸籍の収集・遺産分割協議書の作成・相続土地国庫帰属制度の申請書類サポートなど、登記申請に至るまでの準備段階を幅広くサポートできます。
行政書士事務所によっては、準備が整い次第、提携する司法書士へスムーズに引き継ぐ体制を整えている事務所もあります。
この場合は、お客様が複数の専門家をご自身で探す手間を省くことができます。
9. よくある質問（FAQ）
Q1. 山林に経済的な価値がないので、放置しても問題ないですか？
A：価値がないからといって、所有権と管理責任はなくなりません。
山火事による損害賠償リスクだけでなく、土砂崩れ・不法投棄・隣地への倒木被害なども、所有者責任として問われる可能性があります。
また、2024年4月からは相続登記が法的義務となり、放置すれば過料の対象にもなります。
Q2. 相続人の一人が海外に住んでいて、連絡が取れません。
A：遺産分割協議は相続人全員の参加が原則です。
連絡が取れない場合は、不在者財産管理人の選任（家庭裁判所への申立て）が必要になるケースがあります。
放置すれば解決がさらに困難になるため、早めに専門家へご相談ください。
Q3. 兄弟の一人が「山なんていらない、相続放棄する」と言っています。
A：相続放棄は相続発生を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。
期限が過ぎると原則として放棄できません。
また、放棄した場合でも他の相続人が責任を引き継ぎます。
安易に「放棄すれば終わり」と考えず、全体の状況を確認した上で判断することをお勧めします。
Q4. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか？
A：登録免許税（固定資産税評価額の0.4%）に加え、専門家への報酬が発生します。
山林の場合、評価額が低いため登録免許税は数百円～数千円程度で済むことも多いですが、戸籍の枚数や相続人の人数が多いほど報酬が高くなる傾向があります。
まずは専門家への相談時に、概算を確認されることをお勧めします。
Q5. 山火事が起きてから対応すればいいですか？
A：事後対応では遅すぎます。
損害賠償請求を受けてから慌てて対応しようとしても、相続人の確定や遺産分割に時間がかかります。
特に数次相続が発生している場合、解決に数年かかることも。
火事が起きる前に、現状を確認し、登記を済ませておくことが最大のリスクヘッジです。
10. 今後の課題と地域としての解決策
南魚沼地域では今後も山林の所有者不明・管理放棄問題が深刻化することが予想されます。
地域住民・行政・専門家が連携して対処していくことが求められています。
【 考えられる解決の方向性 】
• 早期の相続登記と名義整理
とにもかくにも、現状把握が最初の一歩です。
固定資産税の納税通知書と登記簿を見比べ、名義が誰になっているか確認しましょう。
• 森林組合との連携
新潟県内の森林組合では、山林の管理委託を受け付けているところがあります。
自ら管理が難しい場合は、専門家への委託も検討に値します。
• 相続土地国庫帰属制度の活用
条件を満たせば国に引き渡すことも一つの選択肢です。
• 行政との連携
南魚沼市では空き家・空き地対策に関する相談窓口を設けています。
市の担当窓口に状況を相談してみることも有効です。
➡ 参考：「南魚沼市 空き家バンク」
11. まとめ ： 「今日の手続き」が、子や孫を守る
相続未登記の山林は、平時には何事も起きないように見えます。
しかし、ひとたび山火事が発生すれば、その責任はあなただけでなく、お子さんやお孫さんの世代にまで連鎖するリスクがあります。
「あの時、名義を変えておけばよかった」——そう後悔する前に、今すぐ現状を確認することが大切です。
チェックしてみてください：
• 実家や故郷に、亡くなった親族名義のままの山林はありませんか？
• 固定資産税の通知が来ているが、誰の名義か確認できていない土地はありませんか？
• 相続が発生してから3年以上、登記をしていない不動産はありませんか？
一つでも「はい」があれば、早急に専門家へのご相談をお勧めします。
「何から手をつければよいかわからない」
「実家の山の名義がどうなっているか確認したい」
「昔の戸籍を集めるのが大変そうで、ためらっている」
「とにかく相談だけでもしてみたい」
そんなお気持ちで十分です。
行政書士は、お一人おひとりの状況に合わせた丁寧なご説明を心がけ、地域に密着した視点でサポートしています。
まずはお気軽に、お近くの行政書士などの専門家までお問い合わせください。
出典・参考
• e-Gov法令検索「民法」（民法第717条）
• e-Gov法令検索「失火ノ責任ニ関スル法律」（明治三十二年法律第四十号）
• 法務省「不動産を相続した方へ」
• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」
• 法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日施行）」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
• 法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」
• 政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの相続土地国庫帰属制度」
• 「南魚沼市 空き家バンク」
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