南魚沼市やその周辺地域（湯沢町、十日町市など）で山小屋や別荘を所有されている皆様。
冬の訪れとともに雪に覆われるこの地域では、建物の冬季閉鎖は避けられません。
しかし「雪でいけないから、春まで放置すればいい」という考えは、実は重大な法的リスクを招く危険な判断なのです。
近年、異常気象による記録的な豪雪や、空き家問題の深刻化に伴い、不動産所有者への「管理責任」はこれまで以上に厳格化しています。
本記事では、行政書士の視点から、豪雪地帯における冬季閉鎖施設の法的リスクと、トラブルを未然に防ぐための実務的な対策を徹底解説します。
1. 南魚沼エリアの過酷な冬と「土地工作物責任」の実態
① 豪雪地帯特有のリスク
南魚沼市は日本有数の豪雪地帯として知られています。
一晩で1メートルを超える積雪も珍しくなく、冬季の累積積雪量は3メートルを超えることもあります。
このような環境下で山小屋や別荘を所有する場合、法律上極めて重い責任が課せられることをご存知でしょうか。
② 民法第717条「土地工作物責任」とは
建物所有者の管理責任の核となるのが民法第717条です。
➡ 参考：e-Gov法令検索「民法」
【 民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任） 】
土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
これは簡潔に言えば、建物が原因で誰かに怪我をさせたり、物を壊したりした場合、過失の有無にかかわらず所有者が責任を負う（無過失責任）という厳しい規定です。
③ 具体的にどんなケースが該当するのか
豪雪地帯で実際に発生しうる事例として、
• 雪下ろしを怠ったことによる建物の倒壊
• 屋根からの落雪による隣家の損壊や通行人の負傷
• 老朽化した外壁・屋根の崩落
• 雪の重みによる隣地への建物の圧迫
これらはすべて「保存の瑕疵（管理不足）」とみなされ、損害賠償責任を問われる可能性が極めて高いのです。
2. 冬季閉鎖施設を放置することで生じる3つの重大リスク
〈 リスク① 第三者への人身被害（落雪・倒壊事故） 〉
特に公道に面した別荘や、登山道近くの山小屋では注意が必要です。
落雪により歩行者が死傷した場合、数千万円から1億円を超える損害賠償請求に発展する可能性も考えられます。
豪雪地帯では、屋根からの落雪事故が頻発しています。
実際に、国土交通省の調査によれば、雪害による死亡者数は年平均で多数にのぼり、そのうち屋根雪下ろし等の除雪作業中の死亡事故が大半を占めています。
➡ 参考：国土交通省「雪下ろし安全10箇条～除雪作業中の事故に注意しましょう～」
〈 リスク② 隣地への物的被害（建物倒壊・延焼） 〉
雪の重みで建物が歪み、隣家のフェンスや建物を押しつぶしてしまうケースも報告されています。
また、冬場の乾燥や電気系統のトラブルによる火災も、冬季閉鎖中の管理不足が原因として所有者責任が問われる要因となります。
〈 リスク③ 「特定空家等」「管理不全空家等」への指定と行政罰 〉
管理が不十分で倒壊の恐れがある建物は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」（令和5年12月13日改正施行）に基づき、「特定空家等」または新設された「管理不全空家等」に指定される可能性があります。
➡ 参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
指定されると以下のリスクが発生します。
• 固定資産税の住宅用地特例の解除（税金が最大6倍に）
• 最大50万円の過料
• 行政代執行による強制解体（費用は全額所有者負担）
特に2023年の法改正により、「管理不全空家等」という新たなカテゴリーが設けられ、特定空家になる前の段階で行政が指導・勧告できるようになりました。
これにより、所有者への監視の目が一層厳しくなっています。
➡ 参考：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」
3. 「遠方だから管理できない」は通用しない！管理委託契約の重要性
「遠方に住んでいるから雪下ろしに行けない」「高齢で体力的に無理」という事情は、法的責任を免れる理由にはなりません。
そこで重要になるのが、現地の管理会社や専門業者との「管理委託契約」です。
〈 契約書に必ず記載すべき重要項目 〉
行政書士として、契約書作成やリーガルチェックの際に重視するポイントは以下の通りです。
① 業務範囲の明確化
• どこまでが雪下ろしの対象か（屋根、軒先、敷地内など）
• 巡回頻度（週1回、降雪後〇日以内など）
• 緊急時の対応基準（積雪〇cm以上で臨時対応など）
② 善管注意義務条項
受託者が「善良な管理者の注意」をもって作業を行う旨を明記することで、万が一のトラブル時の責任分担が明確になります。
③ 免責事項の設定
想定外の記録的豪雪（不可抗力）の際の責任分担を事前に定めておくことが重要です。
ただし、通常予見できる範囲の降雪は不可抗力とは認められませんのでご注意ください。
④ 報告義務
写真付きの報告書の提出を義務付けましょう。
これが「管理していた」ことの重要な証拠となります。
デジタル化が進んだ現在では、スマートフォンで撮影した写真をクラウド共有するなど、リアルタイムでの報告体制を整えることも可能です。
⑤ 口約束の危険性
よくあるのが、「地元の知人に頼んでいるから大丈夫」というケースです。
しかし、口約束だけではトラブル発生時に「誰がどこまで責任を負うのか」で揉める原因となります。
信頼関係がある相手であっても、必ず書面で契約を交わしましょう。
4. 南魚沼・湯沢エリア特有の注意点と実例
〈 この地域ならではのリスク 〉
① 「落雪式屋根」の過信は禁物
雪が自然に落ちる構造の屋根でも、落ちた雪が隣地に溜まり、境界トラブルになるケースが頻発しています。
落雪範囲を考慮した敷地利用が行政から指導されている地域もあります。
② 凍結による水道管破裂
マイナス10度を下回ることもある南魚沼では、水抜きが不完全だと管が破裂し、春の開栓時に建物内が水浸しになります。
配管の凍結防止対策は必須です。
③ 害獣被害
冬季閉鎖中にハクビシンやネズミが侵入し、断熱材を食い荒らす被害も報告されています。
定期的な巡回で早期発見することが重要です。
④ 地域特有の事例
湯沢町のリゾートマンションや別荘地では、管理組合の規約が厳格な場合があります。
個人の判断で管理を怠り、共有部分に損害を与えた場合、規約に基づき多額の違約金を請求されるリスクもあります。
また、南魚沼市では「空家等対策計画」を平成28年10月に策定しており、空き家の適正管理を推進しています。
➡ 南魚沼市：「空家等対策計画」
5. 行政書士ができること・できないこと
法的な手続きや書類作成の専門家である行政書士は、冬季閉鎖施設の管理においてどのようなサポートが可能なのでしょうか。
〈 ✔ 行政書士ができること 〉
① 管理委託契約書の作成・リーガルチェック
トラブルを未然に防ぐ、あなたの状況に合わせた契約書を作成します。
既存の契約書がある場合は、リスクを洗い出すチェックも可能です。
② 内容証明郵便の送付
隣地からの落雪被害などに対し、法的根拠に基づいた是正勧告を行います。
内容証明は「いつ・誰が・何を伝えたか」を証明する公的な証拠となります。
③ 各種許認可・補助金申請の代行
老朽化した建物の解体や改修に伴う行政手続きの代行が可能です。
南魚沼市では「空家等除却事業補助金」も用意されています。
➡ 南魚沼市：「空家等除却事業補助金」
④ 遺言・相続手続きのコンサルティング
「負動産」化を防ぐための、次世代へのスムーズな承継支援を行います。
相続登記の義務化（2024年4月施行）により、相続後の名義変更は法的義務となりました。
➡ 相続登記の義務化については「こちらの記事もおすすめ」
〈 ✖ 行政書士にできないこと 〉
① 代理交渉（弁護士業務）
すでに争いが発生しており、相手方と直接交渉して和解に導くことは弁護士法により禁じられています。
訴訟が見込まれる場合は弁護士にご相談ください。
② 不動産の売買仲介（宅建業）
物件の買い手を探す行為は宅地建物取引業者の領域です。
③ 実際の除雪作業
これは専門の除雪業者へ依頼する必要があります。
6. 適切な管理のための手続きフローと実務ステップ
〈 秋の準備段階（10月〜11月） 〉
【 STEP 1：現状把握 】
• 建物の老朽化具合をチェック（外壁、屋根、基礎部分）
• 耐雪性能の確認（建築基準法では新潟県は300kg/㎥の積雪荷重に耐える設計が必要）
• 過去の積雪状況の確認
【 STEP 2：業者選定・契約締結 】
• 複数の管理業者から見積もりを取得
• 業務範囲、頻度、費用を比較検討
• 書面で管理委託契約を締結
【 STEP 3：保険の見直し 】
• 火災保険の補償内容確認（雪災は含まれているか）
• 施設所有管理者賠償責任保険への加入検討（第三者への損害賠償に備える）
〈 冬季閉鎖作業（12月初旬） 〉
【 STEP 4：閉鎖作業の実施 】
• 水抜き（配管内の水を完全に排出）
• 戸締まり（窓・扉の施錠確認）
• プロパンガスの閉栓
• ブレーカーの必要最小限への切り替え
• 貴重品の持ち出し
【 冬季管理期間（12月〜3月） 】
STEP 5：定期巡回・報告受領
• 業者からの定期報告書を保管（写真付きが望ましい）
• 異常があれば即座に対応指示
• 記録的豪雪の際は臨時巡回を依頼
〈 春の再開準備（3月〜4月） 〉
【 STEP 6：開栓・点検 】
• 水道・ガス・電気の開栓
• 建物の損傷チェック
• 次シーズンに向けた改善点の洗い出し
7. よくある質問（FAQ）
Q1. 雪下ろし中に業者が怪我をしたら、私の責任になりますか？
A. 基本的に、雇用関係や請負契約がある場合、業者の安全管理責任はその業者自身にあります。
ただし、建物の構造自体に欠陥（ベランダが腐食していて抜けた等）があった場合は、所有者の工作物責任（民法717条）が問われる可能性があります。
事前に建物の状態を業者に伝え、契約書に明記しておくことが重要です。
Q2. 相続したばかりで、まだ名義変更（登記）をしていません。責任は免れますか？
A. いいえ。
未登記であっても実質的な所有者（相続人）が責任を負います。
放置せず、早めの名義変更と管理体制の構築が必要です。
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
Q3. 記録的な豪雪で建物が倒壊した場合でも、所有者の責任になりますか？
A. 「観測史上最大級の積雪」など、通常予見できない異常な自然災害（不可抗力）であれば、責任が免除される可能性があります。
ただし、平年並みの積雪で倒壊した場合や、適切な管理（定期的な雪下ろし等）を怠っていた場合は、所有者責任が問われます。
Q4. 固定資産税が6倍になるのは、どのような場合ですか？
A. 「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、市区町村長から勧告を受けた場合、住宅用地特例が解除されます。
これにより、従来200㎡以下の小規模住宅用地に適用されていた固定資産税評価額の1/6という軽減措置がなくなり、実質的に税金が最大6倍になります。
8. 今後の課題と実務的な解決策
〈 課題：所有者の高齢化による「管理の放棄」 〉
南魚沼地域における最大の課題は、所有者の高齢化による「管理の放棄」です。
遠方に住む相続人が実家を放置し、豪雪により倒壊するケースが増加しています。
【 解決策①：IoT技術の活用 】
積雪センサーや監視カメラを設置し、スマートフォンで遠隔から状況を確認できるシステムの導入が進んでいます。
異常を検知した際に自動でアラート通知を受け取ることも可能です。
【 解決策②：行政書士による「管理見守りサポート」 】
契約の更新管理、行政への届け出、定期的な法改正情報の提供など、リーガル面でのトータルサポートを一括して引き受けるサービスの活用が有効です。
「何をいつまでにすべきか」を専門家が管理することで、所有者の負担を大幅に軽減できます。
【 解決策③：早期の売却・活用検討 】
管理コストが年間数十万円に及ぶ場合、売却や空き家バンクへの登録も現実的な選択肢です。
南魚沼市では「空き家バンク」制度を運営しており、移住希望者とのマッチングを支援しています。
➡ 参考：南魚沼市「空き家バンク」
➡ 空き家バンクについては「こちらの記事もおすすめ」
9. まとめ：あなたの財産と、地域の安全を守るために
冬季閉鎖施設を適切に管理することは、あなた自身の財産を守るだけでなく、南魚沼という美しい地域の安全を守ることにも繋がります。
「何から手をつければいいかわからない」
「今の契約内容で本当に大丈夫なのか不安」
「相続した実家をどうすればいいか悩んでいる」
そんな方は、ぜひ一度、行政書士などの専門家にご相談ください。
複雑な法律用語を分かりやすく解説し、あなたの状況に合わせた最適な「守りのプラン」をご提案いたします。
適切な契約書一つで、将来の大きなトラブルを防ぐことができます。
雪が本格化する前に、まずは安心への第一歩を踏み出しましょう。
出典・参考
• e-Gov法令検索「民法」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第５０号）について」
• 国土交通省「豪雪地帯対策の推進」
• 国土交通省「雪下ろし安全10箇条～除雪作業中の事故に注意しましょう～」
• 南魚沼市「空家等対策計画」
• 南魚沼市「空家等除却事業補助金」
• 南魚沼市「空き家バンク」
• 南魚沼市「建物の解体費用・土地の売却価格はどのくらいだろう」
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